文 | 秦卓然律师

近期，全国各地的人们大多都处于抗击新冠疫情最终胜利的黎明前冲刺阶段，大家的朋友圈里也陆续出现了很多“抗原中队长”。然而，尽管在当下如此艰难的时期，各行各业的朋友们仍在竭尽所能地将自己的工作努力推进下去。在此期间，笔者与团队在与近日部分客户的交流过程中，就遇到了一个因为房屋没有产权证引发的房屋租赁合同效力问题，在此与大家做一简要探讨。

一、案情简介

甲公司向乙公司出租一处自有房产，双方签订了租赁合同，合同中约定了房屋地址、承租面积、租金、租赁期限、以及违约责任等内容。由于乙公司近期出现长期租金欠付的情形，甲公司在委托律师向乙公司发送律师函催讨无果后将其诉至法院，要求乙公司支付拖欠的租金，并承担相应的违约责任。在案件审理过程中，人民法院发现案涉房屋有一半的面积系甲公司于十年前在原有房屋的基础上自行搭建，该部分面积未取得产权证。现甲公司就该情况下，案涉房屋租赁合同的效力问题向律师咨询。本案目前仍在审理中。

二、房屋租赁合同无效的部分情形

在上述案件中，甲公司因其向乙公司出租的房屋存在部分面积无产权证的问题，故引发了其对于该部分租赁合同效力如何的困惑。要想解答该问题，首先我们就需要了解一下，在我国法律规定中，导致房屋租赁合同无效的部分情形。

1.租赁房屋系违法违建

根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，若租赁房屋未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定建设；抑或是租赁房屋系未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，则出租人与承租人订立的房屋租赁合同有可能被认定为无效。

2. 租赁期限违反法律规定

根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条之规定，房屋租赁的期限若超过二十年，则超过的部分无效；另外，前述《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款还规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限（根据《中华人民共和国土地管理法》第五十七条之规定，一般不超过两年），则超过部分也应当认定为无效。

3. 租赁房屋被法律法规禁止出租

根据我国住房和城乡建设部《商品房屋租赁管理办法》第六条之规定，若租赁房屋属于违法建筑的；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的；或存在法律、法规规定禁止出租的其他情形，则该房屋不得出租，出租人与承租人订立的房屋租赁合同有可能被认定为无效。

根据我国其他法律法规，可能导致房屋租赁合同无效的情形还有很多，笔者本次讨论仅围绕开头所述的问题对部分情形简单列举。

三、无产权证房屋租赁合同的效力

通过上述列举的几种房屋租赁合同无效的情形可见，如果租赁房屋未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定建设、或者系未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，则房屋租赁合同有可能被认定为无效。而在这几种情况下，出租人对该部分租赁房屋很大概率也并不持有产权证。那么，我们是否能够认为只要租赁房屋无产权证，房屋租赁合同就一定无效呢？

针对这一问题的解答，让我们一起再来看两个人民法院的判例：

案例（一）：广东省高级人民法院“广州百信家居有限公司、广州市信基置业房地产开发有限公司租赁合同纠纷”（2020粤民终2217号）

人民法院经审理查明：信基公司与百信公司签订《租赁合同》，约定由信基公司将某房屋出租给百信公司，租赁期限为20年。此后，信基公司向百信公司发函称其拖欠租金，要求解除合同并收回租赁物，百信公司未予回应。信基公司此后多次函告百信公司，双方协商未果诉至法院，百信公司提出反诉。一审法院有关部门查询结果显示：案涉房屋的《不动产权证书》是由相应的《国有土地使用证》更换而来，根据不动产登记查册表显示，该《不动产权证书》所记载的不动产权为土地使用权，登记产权人为信基公司，占有份额为单独所有，查册表上无房屋登记信息显示。

人民法院审理后认为：“本案中，信基公司与百信公司于2010年3月8日签订《租赁合同》······无证据反映该租赁物的建设有办理建设工程规划许可手续，故双方签订的前述《租赁合同》应为无效合同，信基公司诉请确认双方签订的《租赁合同》无效”；“从《租赁合同》《补充协议》的约定来看，租赁物为房屋。因涉案房屋并没有取得建设工程规划许可，故《租赁合同》属于无效合同。”

从本案的裁判观点来看，人民法院在该类案件中，针对租赁合同是否有效的问题，并非完全根据租赁房屋是否有产权证这一标准来判断，而是将重点放在该房屋是否已经办理建设工程规划许可证这一方面。如果租赁房屋已经办理了建设工程规划许可证，那么即便在该房屋没有产权证的情况下，租赁合同任然有可能被认定为有效。

案例（二）：最高人民法院“天水恒顺房地产开发有限公司、天水市麦积区桥南茗香阁苑茶餐厅等案外人执行异议之诉”（2022最高法民申302号）

最高院经审理后认为：“在另案生效判决已对相关事实作出认定的情况下，原判决综合考虑当前我国房地产领域实行“预售＋按揭”模式，购房人往往要间隔相当长的时间内才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况，如果在此期间不允许买受人对房屋进行租赁，既不利于社会资源的利用，也与鼓励交易的市场经济基本原则相违背，最终认定《房屋租赁合同》属于刘小兵、王媛洁的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，并无不当”；“结合‘买卖不破租赁’的本意和公平原则，认定恒顺公司已将案涉房屋的占有、使用权转移给了刘小兵，刘小兵的出租行为实质上是向王媛洁让渡其从恒顺公司所取得的房屋占有、使用权，在刘小兵合法拥有案涉房产使用权期间发生的租赁关系，且该租赁关系不违反法律法规的情况下，不应当因后发生的物权变动、合同解除等事实而否定或影响已合法建立的租赁权，并无不当。”

根据最高院的上述裁判观点可知，出租人在购买商品房时，如果尚未办理产权证，但通过已经能够判断出租人对该房屋享有了占有、使用权，那么出租人当然就有权利将房屋进行出租，租赁合同也应当被认定为有效。而租赁房屋此时在手续上是否已经办理产权证，也并不是判断房屋租赁合同是否有效的唯一标准。

最后，关于房屋租赁合同被认定为无效后带来的部分法律后果，笔者在此稍作提示。根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，一般会得到人民法院的支持。如果一方当事人请求另一方赔偿因合同无效受到的损失，则人民法院一般会参考本解释第七条、第十一条、第十二条，以及《民法典》第一百五十七条的规定来处理。

四、结语

根据本文列举的法律法规、各类情形以及相关案例来看，出租人是否已经取得租赁房屋的产权证，并不是司法实践中判断租赁合同是否有效的主要标准。根据相关司法解释的规定，租赁房屋是否已经办理建设工程规划许可手续，以及租赁房屋是否为未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，这些都是认定该房屋出租是否合法的重要依据；而对于购买商品房后出租的这类案件而言，在“预售＋按揭”的购房模式下，如果能够判断出租人对房屋已经具有了占有、使用的权能，那么即便尚未取得产权证，房屋租赁合同已然可以被认定为有效。事实上，出租人未取得租赁房屋产权证具体原因在实务中有很多，该等情形下出租房屋是否一定会带来租赁合同无效的结果也不能一概而论，而是应当结合案件的具体情况进行综合分析。

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