2. 不符合租金减免政策情况下，房屋转租有关问题的分析
关于不符合租金减免政策情况下，房屋转租有关问题的解析，依据相关的裁判案例进行分析。
① 次承租人的租金减免请求，是否以房屋产权方对转租方的租金减免为前提？
参考案例：北京市第二中级人民法院作出的（2022）京02民终2922号，“转租方提出抗辩，疫情期间足额缴纳了租金（言外之意，就是并未得到出租方租金减免），特别是2020年6月间的‘丰台区新发地疫情期间’，我公司虽然遭受了重大租金损失，在此期间并未拖欠中恒金苑公司（出租方）的租金，而且都是依据合同金额足额交纳，一审法院在认定‘乐嘉宝贝公司（次承租人）拖欠311464.16元房租’的事实基础上，判决减免50%的租金，对我公司有失公平并未考虑此情节。”
但无论一审和二审法院均未采纳该抗辩。“乐嘉宝贝公司在客观上无法在疫情防控期间正常开展业务，导致其没有营业收入或者营业收入明显减少，故乐嘉宝贝公司请求减免疫情防控期间租金的抗辩主张，根据公平原则和诚实信用原则，法院酌情予以采纳。”
意见分析：转租合同与原租赁合同是两个独立的合同，基于合同的相对性原则，在上述案例中，转租方可另行诉讼，请求房屋产权方进行租金减免，但不能作为拒绝对次承租人减租的抗辩事由。因此，次承租人的租金减免请求，并不以房屋产权方对转租方的租金减免为前提。同理，转租方转租时，若赚取了差价，次承租人请求租金减免时，基于合同的相对性原则，其对溢价的部分也应有权主张，当然能否实现最终减免，法院会考虑案件的具体情况。
② 房屋产权方减免了转租方租金时，次承租人是否当然有权要求转租方减免租金，对溢价的部分可否提出减免吗？
参考案例：安徽省蚌埠区人民法院在（2020）皖0303民初4149号判决，“本院认为……依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》和蚌埠市人民政府的相关文件精神，疫情期间的房屋租金应当适当予以减免，且通过庭审中原告的陈述，出租人蚌埠市蚌山区人民政府青年街道办事处就疫情影响给予了原告减免租金的优惠，原告理应对被告给予同等优惠……”，最终法院支持了次承租人的减免要求，且对溢价的部分也予以支持。
意见分析：上述案件中法院虽支持了次承租人租金减免的要求，但笔者并不认同产权方减免了转租方租金，次承租人当然有权要求减免租金的观点。转租合同与原租赁合同是两个独立的合同，原租赁合同的租金减免，不会当然引起转租合同的租金减免，而且两个合同受疫情影响、签订时间及租赁期限都有所不同。
本案中，法院之所以支持次承租人的减免要求，笔者分析是由于疫情的发生，国家出台了相应的租金减免政策。本案的房屋产权方系行政单位，对符合条件的承租方进行了租金的减免。且本案存在未经房屋产权方同意而擅自转租的情况，后因房屋产权方知晓后并未解除原租赁合同，使转租合同的效力得以确认。且次承租人确实受到了疫情的严重影响，法院为了一次性解决纠纷，最终支持了次承租人的减免要求，更加公平和效率。同时也符合租金减免的政策应惠及至最终承租人的精神。
2020年2月21日，杭州中院在其官方公众号发布的《疫情防控期间的房屋租赁合同纠纷怎么解决？法律问答来了！》文章中，提到“房屋转租中，承租人因疫情防控对次承租人减免租金或延长租期后，是否可向出租人主张权利？
答：因疫情防控导致的损失应由出租人、承租人和次承租人根据公平原则，通过减免租金、延长租期等形式合理分担。其中，对以转租为经营业务的承租人，其与出租人之间损失分担，还应结合双方租赁合同中对租赁期限、租金数额、支付方式等约定合理确定。”
总之，在转租的情况下，笔者建议次承租人应积极主动，以书面形式向二房东提出租金减免的要求，促使转租方向房屋产权方争取一定的减免支持，同时也尽可能了解上层租赁合同就租金减免的相关协商情况，并积极配合转租方向房屋产权方提出租金减免的要求。