2022年，新冠疫情再次来袭。为控制疫情持续蔓延，自3月底来上海陆续进入静态管理状态，在各级政府和各界群众艰苦卓绝的努力下，疫情得到了有效控制，6月我们将迎来复工复产的“后疫情时代生活”，随之而来的是因疫情或疫情防控措施而导致的各类违约纠纷迸发，其中以房屋租赁合同纠纷最为典型。

2022年5月，正值《中华人民共和国民法典》（以下简称“《民法典》”）颁布两周年之际，笔者将结合《民法典》及上海市高级人民法院发布的相关文件为读者解开疫情下房屋租赁合同履行中的困境。

（一）纠纷类型

疫情期间的房屋租赁合同纠纷主要为两类，第一类是经营类商用租赁；第二类是民用居住类租赁，其中第一类纠纷因涉疫损失更大，可以预见，封控结束后此类案件可能会呈现出高发态势，因此，本文将主要探讨第一类纠纷。

（二）经营类房屋租赁合同履行中的困境

笔者总结疫情中经营类房屋租赁合同纠纷产生原因大致有以下两种：

1、租赁用途无法实现：由于疫情或疫情防控措施，租赁场地或租赁物虽被占有但却未按合同约定用途被实际使用，即合同目的无法实现。

举例：张甲在浦西租赁了一个店铺用来经营早餐店，2022年4月1日起店铺因疫情被迫关闭，对于张甲而言，从4月1日起其一直未实际使用店铺，那么其是否应正常支付封控期间的店铺租金将产生争议。

2、疫情对承租人的经营活动实际造成影响：承租人因疫情及其防控措施确实无法正常开展经营活动，遭受了较大的经济损失，继续履行对其有失公平。

举例：A公司是一家贸易公司，租赁了园区内一间仓库，疫情期间，虽然仓库有员工留守工作，但由于疫情封控，园区停止物流运输，导致A公司经济效益大幅下滑，在支付员工工资后确实无力正常支付租金，A公司是否应承担逾期支付租金的违约责任，出租人与A公司各执已见。

类似的情况还有，商场正常营业，但由于封控措施，客流受限，各商铺因此营业额下滑，出租人与承租人是否需共担损失、如何分担也是个难题。

在疫情冲击下，经营类房屋租赁出租人与承租人都可能遭遇如下困境：

（1）承租人可否以疫情为由主张减免租金或延长租期；（2）房屋租赁合同能否因此解除；（3）相关违约责任能否减免。

如果出租人坚持不退让，势必加重承租人的经济压力，进而导致承租人可能因资金链断裂而无力维系租赁合同甚至终止其经营活动。而出租人将被迫要承担追讨租金的时间和金钱成本、商铺空置的损失、新租户免租期成本等，待一切尘埃落定，结局两败俱伤。所以，如何平衡租赁合同双方的利益、促使租赁合同继续履行，是上海复工复产大背景下亟待解决的问题。

2022年4月22日，上海市国资委主任白廷辉在上海疫情新闻发布会上宣布：承租上海市国有企业房屋的小微企业和个体工商户无需提供证明材料，全部可免除今年6个月租金，其中租期不满一年的按比例免租。所以，承租国有房屋的小微企业和个体户的租金减免有明确政策支持，但疫情下存在很多不属于政策性减免租金的个案，那些不属于小微企业和个体工商户的承租人或租赁非国有房屋的承租人，他们应当如何进行租金减免和减损？笔者将对《民法典》的相关规定进行梳理，并结合2022年上海高院发布的司法观点及上海法院的过往判例，找到涉疫经营类房屋租赁合同纠纷的解决之道。

二、关于涉疫经营类房屋租赁合同纠纷解决的法律适用

（一）依据层面

上海高院于2022年4月10日发布《上海高院关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答三（2022年版）》（以下简称“《问答三》”），针对以下问题进行了解答，疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力？当事人能否主张适用情势变更规则变更或解除合同？笔者用图表整理如下：

1、不可抗力

2、情势变更

由此，《问答三》为承租人提供了《民法典》中有关“不可抗力”和“情势变更”的两条路径来解决争议，为了方便读者理解两者区别，笔者归纳如下：

3、公平原则

《民法典》第六条规定“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利与义务”，这是法院调解、审理案件的一项重要原则。

由于新冠疫情而造成社会面的财产损失不应由合同任一方单独承担，法院在处理涉疫案件时有责任兼顾各方因素、平衡租赁双方的利益，将共担风险、共克时艰落实到行动。所以，“公平原则”在《问答三》中也被充分运用，上海高院就商业用房中承租非国有房屋的承租人想减租怎么处理，给出了答案：

“对承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形【情势变更】的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。

笔者认为，《问答三》是对国有经营性房产对外出租强制减免租金政策进行的“普惠性”补充，扩大了减租对象的范围。

（二）实务层面

1、司法实践

笔者在查阅了2020年上海法院对涉疫经营类房屋租赁合同纠纷的相关判例后发现，人民法院在调整减免租金时，主要判断违约方的违约是否与新冠疫情有因果关系，关联性有多大，并综合考虑合同履行情况、承租方的付款情况、疫情影响程度、实际损失等因素。

2020年上海的新冠疫情持续时间为2020年1月下旬至2020年3月下旬，为期两个月，根据查询到的判例，法院一般支持减免受疫情影响月份50%的租金（大多为减免1个月左右），个别法院依据实际受影响情况减免了两个月（即疫情期间100%租金）【部分参考案例：①上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初22200号判决；②上海市二中院 (2020)沪02民终10763号判决；③上海市奉贤区人民法院 (2020)沪0120民初17441号判决】。

但本次上海疫情相较于2020年对租赁的影响程度显然更为严重，部分小区早在3月份即开始封控，进入4月后，除保供、医疗等特殊岗位外其余人员均被要求居家隔离，办公楼、厂房、商业等经营性用房几乎都无法正常使用，故此次上海疫情及封控措施，对各类企业、经营主体的营收必然造成更为实质的减损。在此背景下，笔者认为，法院在审理案件时可能相较于2020年会更加倾向支持承租人的租金减免请求。

2、“协商”为先

笔者注意到在《问答三》也出现了“引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解“的表述，这表明法院在处理涉疫经营类房屋租赁合同纠纷时优先考虑引导当事人以协商等方式实质解决争议，促进双方可以继续履行合同。

笔者认为，在政策、法规、案例明确的情况下，租赁双方完全可以通过非讼途径就减免租金、违约责任、合同变更或解除达成一致意见，自主、友好协商才能妥善解决租赁合同纠纷，稳定继续履行合同或者“和平分手”，有效避免两伤的局面。

最后，协商也好，诉讼也好，都是基于依法调整、公平公正的原则，对于出租人和承租人而言更应着眼于自己的长远利益而不是计较一城一池的得失，共克时艰和守望相助在当下不仅仅是一句口号，更应是将来很长一段时间的行动准则。