摘要：BOT等项目中资产能否作为租赁物，应聚焦于权属是否清晰且所有权得转移之法律要件上。所有权转移分为不动产（含构筑物）、特殊动产、动产三个不同类型。构筑物仅在动产的“中登网”登记但非经其他登记机构（目前尚无）登记，可能被认定为不构成融资租赁法律关系。特殊动产均以登记作为物权变动的对抗要件而非生效要件，自与动产所有权转移无差别。在强监管“引水”之下，BOT等项目中仅需考虑动产作为租赁物能否符合之。动产以交付为所有权转移生效要件，细化后有民法典第228条占有改定之方式，回租型融资租赁通常即以此占有改定作为动产交付方式。顺言之，因租赁物本身即在承租人（出卖人）实际控制之下，这给予了仅通过合同约定即完成所有权转移的空间（以占有改定完成动产之交付）。而障碍在于，BOT等项目中常通过行政协议约定资产所有权归属于政府方，融资租赁、抵押等行为需经政府方批准。出租人通常需尽到审查行政协议的注意义务，那么在未经政府方批准的情形下，出租人难言不审查行政协议而以善意第三人完成善意取得（且占有改定能否善意取得目前学术界仍有争议）。实践中，特许经营权协议可能会有其他授权性规定，融资租赁业务取得政府方相应批准才可满足所有权得转移给出租人，亦能符合监管要求。

关键词：融资租赁  行政协议  实施机构 政府方出资代表 合同意思自治

引言

2023年11月3日，国务院办公厅转发国家发展改革委、财政部《关于规范实施政府和社会资本合作新机制的指导意见》的通知，其中提到政府和社会资本合作（PPP）实施近十年来，一定程度上起到了改善公共服务、拉动有效投资的作用，但在实践中也出现了一些亟待解决的问题。还提及，对因特许经营协议引发的各类争议，鼓励通过友好协商解决，必要时可根据争议性质，依法依规申请仲裁、申请行政复议或提起行政、民事诉讼，妥善处理解决。那么，展开本文论述之前，首先需厘清何为特许经营协议中的特许经营权呢？特许经营权（以下可简称“特许权”）通常是指行政机关授予个人或法人实体的一项特权。该特许权，通常即指特许权协议中规定的、行政机关授予被授权方对项目及其附属设施投资建设、（所有）、运营、养护和管理的权利。特许经营权的类型中，常见的有PPP、BOO、BOT、BOOT等（其他不再延展介绍），下文简单介绍各类型之间的差别。需先明确，这些类型的特许权协议通常不是约定“谁投资（建设）谁就能一直拥有”（BOO除外）；如果是这么约定，那么在特许经营权项下的资产作为融资租赁物（以下可简称“租赁物”）基本没有法律障碍了。实践中，其通常是约定“在特许经营期内，被授权方仅享有本项目及其附属设施的使用权、经营权和收益权，本项目及其附属设施等各项有形及无形资产的所有权归行政机关所有”。因此，才有必要探讨特许权下租赁物的适格性。而根据租赁物五法律要件¹，BOT等项目中资产能否作为租赁物，应聚焦于权属是否清晰且所有权得转移该要件上。实践中，BOT等项目中资产权属常有限制，所有权转移上需以完成相应审批程序为前提，如此在法律风险上才可控，租赁物所有权得转移给出租人，亦能符合监管要求。

一、特许经营权概述

（一）BOT等项目简介

（二）实施机构及政府方出资代表

（三）特许权项下资产所有权之变动

二、 融物所有权得转移之法律要义

（一）不动产、特殊动产、动产区分论

（二）租赁物占有改定之观念交付

（三）占有改定能否善意取得之争议

三、适格性程序厘正

（一）对租赁物享有所有权与列入非典型性担保

（二）监管要求与司法态度

（三）同意之取得

四、结语

01

深入研究特许权下的租赁物适格性问题，必先稍加厘清特许权类型。

（一）BOT等项目简介

实践中，特许权项目中BOT是最为常见的，而PPP中嵌套BOT常见于高速公路。

1.BOT(Build-Operate-Transfer，即“建设—经营—转让”)是指政府或政府授权项目业主，将拟建设的某个基础设施项目，通过招投标方式选择BOT项目投资者并按合同约定授权中标投资者来融资、投资、建设、经营、维护该项目，该投资者在协议规定的时期内通过经营来获取收益，并承担风险。政府或授权项目业主在此期间保留对该项目的监督调控权。协议期满，根据协议由授权的投资者将该项目移交给政府或政府授权项目业主的一种模式。适用于对现在不能盈利而未来却有较好或一定的盈利潜力的项目。简单说，就是仅有“建设—经营—转让”，对项目资产从未有过所有权。

 2.BOOT(Build-Own-Operate-Transfer即“建设一拥有一经营一转让”)，是国内投资者（承包人）或国际财团对中标承包的市政工程项目及基础设施项目投资建设，待项目建成后，在规定的期限内拥有所有权并进行经营，期满后将项目移交给政府或其授权的业主。简单说，就是“建设一拥有—经营—转让”，对项目资产在期间拥有过所有权，但是期限届满需按照一定条件转让给政府。该模式下所有权上即有权利负担，类似于所有权保留、物上有抵押的效果，只是设置权利负担的是行政协议²而不是民事合同。

3.PPP，是指行政机关与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品，和以特许权协议为基础彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署行政协议来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。政府通常与提供贷款的金融机构达成一个直接协议，这个协议不是对项目进行担保的协议，而是一个向借贷机构承诺将按与特殊目的公司签定的合同支付有关费用的协定，这个协议使特殊目的公司能比较顺利地获得金融机构的贷款。采用这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来加快基础设施建设及有效运营。实践中³，高速公路采用ppp模式建设，通常还会设立一个项目公司，以项目公司为行政相对人与行政机关签订bot特许权协议,故而说高速公路常采用PPP+BOT模式建设运营。

4.BOO，毋需赘言，即是BOOT中的前三“建设一拥有一经营”，不仅不提转让的事儿，而且特许权协议中还需明确必须是“谁建设谁所有”，方能让出租方安心无融资租赁之合规风险。所以说，如果约定了“谁投资（建设）谁就能一直拥有”，那么在特许权项下的资产作为租赁物基本没有法律障碍了（严谨而言，基本无合规风险，不排除特事特议。例如，特许权协议仍有限制转让的条款，约定做类似融资租赁之行为，需政府方同意方可进行，否则政府方有权终止特许权。此时就仍有必要取得政府方同意，否则将存在一定被监管处罚风险以及法律权利瑕疵风险⁴）。

（二）实施机构及政府方出资代表

以PPP+BOT高速公路项目为例，除了设定SPV项目公司外，还需要关注项目中的实施机构及政府方出资代表。

1.政府方出资代表。政府方出资代表开展的履职工作应符合实施机构和股东协议、公司章程的要求，应制定履职管理制度，建立监督检查机制，定期召开工作例会，对项目公司的股东会、董事会和监事会议案建立科学有效的审查机制，联合项目公司建立统一的资产管理标准，并增强风险回流防控意识。在履职尽责的基础上，通过建立交流共建机制，在技术创新、企业管理、工程管理和党务工作等方面与项目。在中国的PPP实践中，地方政府往往让政府平台（城投）公司或其他国有控股企业以“政府出资代表”身份也参与到PPP项目中。⁵也就是说，政府方出资代表通常会以SPV项目公司的股东身份出现在项目之中，履行公司法（私法）层面的权利义务。实践中，政府方出资代表通常以国有企业的身份参与，而且企业名称若有曾用名，可能无法迅速识别政府方出资代表的主体，应当注意是否因曾用名的存在干扰了对政府方出资代表的判断。

2.实施机构。财政部发布的《政府和社会资本合作模式操作指南（试行）》（财金〔2014〕113号，以下简称“113号文”）第十条规定：“政府或其指定的有关职能部门或事业单位可作为项目实施机构，负责项目准备、采购、监管和移交等工作。”显然，项目实施机构是PPP项目中代表政府方的主体，是公权力的代表。“113号文“已明确指出”代言人“是政府或其指定的有关职能部门或事业单位。但是由于我国长期政企不分，大量基建项目前期工作由国有企业承担，所以在PPP项目运作时，地方政府仍习惯性交给了国有企业，完全忽视了文件中的规定。再者，还有不少项目实施方案中载明由融资平台作为政府方代表与中选社会资本签订PPP项目合同。⁶也就是，如果说政府方出资代表是履行私法层面权利义务的主体，那么实施机构就是公法层面政府方所授于权力的行政机关，代为履行政府方在特许权协议中的公权力。

（三）特许权项下资产所有权之变动

关于特许权项下资产所有权之变动，可分别从政府方出资代表和实施机构两个角度出发考察。政府方出资代表作为SPV项目公司股东，在批准融资租赁的股东会决议中已从公司法层面同意融资租赁，私法层面上特许权项下资产所有权得转移给融资租赁中的出租人，以交付为生效要件，具体而言又是以民法典“占有改定”完成交付。若承租人（出卖人）无资产所有权，那么以“占有改定”之方式出租人能够主张善意取得呢？下文详述；而实施机构作为政府方所授权的行政机关，代为履行政府方在SPV项目公司中的公权力，那么实施机构同意融资租赁，能否即可视为政府方同意，公法层面上特许权项下资产所有权亦不再受特许权协议的限制，得转移给融资租赁中的出租人呢？司法态度与监管要求又有区别呢？下文亦将开展详述。

02

司法实践通常认定租赁物需同时满足以下五个标准：一、租赁物客观真实存在；二、租赁物应已特定化；三、租赁物应为非消耗物；四、租赁物价值不得低值高估；五、租赁物权属清晰且所有权可发生转移。以PPP+BOT高速公路项目为例，对照上述五要件，可见关于BOT等特许经营权下的租赁物适格性探析，应关注融物所有权得转移之法律要件上。若考虑在目前强监管“引水”的背景之下，BOT等项目中仅动产方可作为租赁物；但不可说不动产、特殊动产不能作为租赁物，因此在此分析时可以一并讨论。（毕竟监管部门可能根据不同时期的经济现状制定不同的金融政策，具有不同于法律的灵活性和变动性）。

（一）不动产、特殊动产、动产区分论

租赁物权属是否清晰，可通过买卖合同、发票、付款记录、竣工决算、特许经营权协议、相关部门登记查询等方式来确定。因为从表象来看，并不能确定物的权属，尤其是动产，仅仅占有并不能代表其拥有所有权，需上述方法予以确认。明晰租赁物权属后，才有租赁物所有权转移可谈。

1.动产。因为回租型融资租赁的特殊模式，所以动产租赁物的交付通常采用《民法典》228条规定“动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力”的“占有改定”方式来完成，通过合同约定明确租赁物所有权由承租人转给出租人。动产作为租赁物可仅通过合同就完成所有权转移。

2.不动产。若是不动产作为租赁物，依据《民法典》209条第一款的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”，还需要办理过户登记，才符合不动产所有权转移的形式要求。因此，需要办理产证的建筑物实则也满足作为租赁物，只是通常因为办理产证税费过高而增加了融资成本，同时监管部门为统筹安排金融措施通常不允许作为租赁物，故而鲜有需要办理产证的建筑物作为租赁物开展融资租赁的业务。

此外，在监管部门（当时的银保监会）2022年第12号文的要求，禁止类构筑物严禁作为租赁物、暂缓以构筑物为租赁物、需要压降存量业务构筑物比例，因此构筑物自2022年4月后迄今（2023年5月）亦不在考虑作为租赁物之列。（国家金融监督管理总局发布金规〔2023〕8号《国家金融监督管理总局关于促进金融租赁公司规范经营和合规管理的通知》暂时性“明确严禁新增非设备类售后回租业务”）同时，构筑物在实践中能否办理产证并无统一标准，若是以登记为生效要件，也无全国性的统一登记机关。目前实践中自2020年以来的作法是，若涉及到构筑物作为租赁物，则一并在中登网上进行登记。但中登网全名为“动产融资统一登记公示系统”，只是“动产”的登记机构，用于对抗善意第三人。故而总括来说，以构筑物作融资租赁物，可能并未经有效登记，而可能被认定为不构成融资租赁关系。目前构筑物仅在中登网登记，即言所有权变动的“登记”生效要件已达成，实为目前现状下的折中之举。

3.特殊动产。《民法典》225条有规定“船舶、航空器和机动车等的物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”，同时结合《民法典》745条“出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人”可得知，以机动车与船舶、民用航空器的对比中可举重以明轻，特殊动产均以登记作为物权变动的对抗要件而非生效要件。⁷

因为在目前的监管环境下，不动产不在考虑作为租赁物之列，并且特许权项下资产通常不存在特殊动产，因此本文如无特指，所言租赁物即以动产为租赁物。

（二）租赁物占有改定之观念交付

关于动产为租赁物的交付，民法典第224条规定了现实交付，民法典第226、227、228条分别规定了简易交付、指示交付和占有改定三种观念交付。⁸

实践中，特许权协议通常有约定“在特许经营期内，被授权方仅享有本项目及其附属设施的使用权、经营权和收益权，本项目及其附属设施等各项有形及无形资产的所有权归行政机关所有”，以此来限制SPV项目公司拥有完整的所有权，且擅自用于融资从而侵害SPV项目内含的公共利益。

因此，特许权项下的资产用于融资租赁，即便从买卖合同、发票、付款记录、竣工决算来看，资产所有权属于SPV项目公司，但因为特许权协议的相关限定，SPV项目公司其实并不拥有不受限制的所有权，这种情况下，租赁物无法通过占有改定完成交付。台湾著名法学家王泽鉴有相关论述，即：物之所有权的移转，因不动产及动产而异。不动产所有权之移转，除当事人让与合意外，尚须登记，始生效力。动产所有权的移转，除当事人间让与合意外，尚须交付，始生效力。那么从负担行为和处分行为二分来看的话，此时融资租赁合同生效但租赁物所有权未发生变动。

（三）占有改定能否善意取得之争议

1.观点争议。关于占有改定能否善意取得的争议。例如，税兵《占有改定与善意取得——兼论民法规范漏洞的填补》认为，善意取得条款中条所言之“交付”应为目的论限缩解释，不能涵括占有改定，占有改定人不能善意取得⁹。庄加园《动产善意取得的理论基础再审视——基于权利外观学说的建构尝试》认为，考虑到所有权维护在双方相对正当性原则下的独立价值，只有当受让人比所有权人获得更强的占有时，才能为使用善意取得提供正当化依据¹⁰。又如，李宥成等《占有改定交付下善意取得的适用》认为，为了实现交易迅捷与安全的立法原旨，应该肯定占有改定交付下的善意取得，并在相关司法解释或规范性法律文件中予以明确，以达到统一司法实务领域判决结果及更好地保护第三人的合法权益，稳定经济秩序的社会效果。¹¹王文军《占有改定作为善意取得要件之辨》亦认为，自目的要素观察，动产善意取得中的交付要件是物权变动公示的要求，占有改定本是法律认可的一种交付方式，自应涵括其中。¹²本文支持后者观点，即占有改定能够善意取得。

2.举例假设下的善意取得论述。我们知道，合同倡导契约自由，一般情况下，只要法律没有作强制性规定，都允许当事人约定，而且有约定的，优先约定。民法典专章所规定的“融资租赁合同”并未约定租赁物所有权需履行何特殊程序才能完成转移，故而需要按照“占有改定”之要求，完成物权变动。也即，合同当事人可以对租赁物所有权约定自合同成立时移转。当然，民法典第745条又有规定，出租人对租赁物享有的所有权未经登记的，不得对抗善意第三人。故而登记，才能预防再次被第三人善意取得。

（1）例举1，收藏家甲在画家乙家中看到一幅画，与乙达成买卖协议，协议中特别约定合同成立时该画所有权即移转给甲。又设若甲第三天来取画，发现乙已于前一天将画卖给第三人丙且丙已取走该画。此情形下，甲是否可对丙行使所有权返还请求权要求收回该画，或是仅能向乙请求承担合同违约责任呢？本文认为，因乙的行为并非一物二卖，而是典型的无权处分行为(民法典第311条之规定)，但凡丙主张证明自己系善意第三人，即能够以善意取得对抗甲。

（2）例举2，改变题设为，收藏家甲在画家乙家中看到一幅画，与乙达成买卖协议，协议中并未约定合同成立时该画所有权即移转给甲，而是由甲第三天来取画时，才以现实交付（民法典225条）完成画的所有权转移。但甲第三天来取画时，发现乙已于前一天将画卖给第三人丙但丙并未取得该画，乙丙约定画的所有权亦已通过合同约定以占有改定方式归丙所有，但烦请乙代为保管一段时间。该情形下，本文认为，乙的行为即一物二卖，因为甲并未取得过该画所有权，乙将画再次卖给丙时系有权处分，并且二者约定了画的所有权以占有改定方式归丙所有。那么，该画对甲来说未现实交付，对丙来说，已通过占有改定交付。此时一物二卖所有权归属于丙。

（3）例举3，再改变题设为，收藏家甲在画家乙家中看到一幅画，与乙达成买卖协议，协议中特别约定合同成立时该画所有权即移转给甲。又设若甲第三天来取画，发现乙已于前一天又将画卖给第三人丙，且与丙的协议中亦特别约定合同成立时该画所有权即移转给丙。本文认为，乙的行为并非一物二卖，因为画之所有权因首次占有改定归甲所有，而第二次丙因乙基于无权处分下的占有改定而善意取得，基于同等占有改定物权变动方式之下，甲、丙都未对标的物实际占有，那么应当根据占有改定的在后顺序，而认定由丙可善意取得物的所有权，甲可对乙请求合同违约责任。

3.时代背景下的善意取得认定。前述争议观点可能基于当时社会环境、条文规定以及掌握的比较法资料而得出，皆具参考性。而基于民法典出台之背景、讲究经济发展效率优先兼顾公平之大社会环境，（题外话：因此，成文法国家的痛点在于法律滞后性；而判例法国家的痛点则在于对法官适用判例、自由心证需有极高的正义感、自由度、专业性）。目前来说，本文认为，占有改定可善意取得。当然，由于占有改定后买受人权利外观较弱，而占有人拥有对动产所有权极强的权利外观迷惑性，买受人要十分注意对自己的所有权保护，并要承担极易丧失动产所有权的风险。在融资租赁关系中，因民法典第745条又有规定，出租人对租赁物享有的所有权未经登记的，不得对抗善意第三人。故而登记就是一种预防被善意取得的措施（可能也无法对抗除金融机构之外的自然人及法人，因为他们不负有查询中登网的义务而依然能够符合善意取得的要件）。此外，允许占有改定能够善意取得，就是为了追求交易效率，这样的制度安排下的确可能有一定的弊端，也是产生争议的内因。例如，一方面，买受人很可能因为交易劣势地位、信息差、技术手段落后而陷入仅有对出卖人债权而丧失所有权之物权保障的尴尬情形；另一方面，不限制同一无权处分人可以无限次占有改定出卖同一动产，有可能让出卖人构成新型民事诈骗乃至刑事诈骗。只不过，允许占有改定能够善意取得，是更符合现实需求的制度安排。

4.善意之不符合。最后论述，可明确的是，特许权协议对所有权转移的限制，并不会自身构成“占有改定”继而在民事法律关系中也认定政府方拥有对资产的所有权。据实而言，政府方只是在让渡给私主体（即特许经营权方，本文所称承租人）特许权后为保障公共利益而设置的条款限制，因此，从民事法律关系角度来说，承租人在进行售后回租前，可言是拥有行政协议限制转移的所有权人。此情形下，在售后回租民事法律关系中，承租人可称作是民法典第311条¹³所述之“无处分权人”。只是，出租人想要善意取得，必须符合“1.受让人受让该不动产或者动产时是善意”。可实务之中，出租人必然需要收集承租人所签订的特许权协议，也必然须知特许权协议项下所约定的所有条款，尤其是需注意关注资产所有权及转移限制的条款。因此，因特许权协议而建设而成的资产作为租赁物，作为专业融资租赁平台的出租人若不进行审核，难言是符合善意取得所要求的“善意”。难言善意，其实就无善意取得之空间了，在“特许权项下的租赁物适格性分析”亦无纠结占有改定能否善意取得之必要了。

那么，出租人以占有改定获得租赁物所有权后，的确存在被第三人善意取得租赁物所有权之风险。第三人当中尤其是自然人和除金融机构之外的企业法人，因为假设他们在向承租人购买租赁物时，不负有向中登网查询融资租赁登记之义务。专业融资租赁平台尚不能对融资租赁登记核实清晰，故法律不能强人所难要求自然人和除金融机构之外的企业法人在买受动产时知晓查询中登网融资租赁登记并清楚明白如何排除重复登记。对其而言，只要不是与承租人串通、同谋虚伪以及明知物上有权利负担，即可符合“善意”的认定。这也符合民法典第313条¹⁴的规定。

03

（一）对租赁物享有所有权与列入非典型性担保

民法典第745条提及“出租人对租赁物享有所有权”，同时担保制度司法解释第65条又将融资租赁列入非典型性担保，可见二者之间存在割裂感，原因在于出租人对租赁物享有的是平静所有权，实质上即可归结为一种物权担保。这种割裂之下，也就赋予了出租人在承租不支付租金时的选择权，即民法典第752条规定的“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以请求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物”。并且，在承租人不支付租金时，根据担保制度司法解释第65条，按照出租人请求参考民事诉讼法“实现担保物权案件”的有关规定，以拍卖、变卖租赁物所得价款支付租金的，人民法院应予支准许。而民法典第745条又有规定，出租人对租赁物享有的所有权未经登记的，不得对抗善意第三人。也就是说，在出租人弱所有权情形下，对租赁物履行登记程序，将对维护出租人对租赁物享有物权至关重要。

（二）监管要求与司法态度

监管要求更像是政策，具体以规范性文件展示，或是以行政意志的传达为基准，使得实践操作层面的融资租赁经营活动需满足之。监管要求具有灵活性，能够适应快速变化的经济社会发展；但同时，灵活性意味着多变性，缺乏法的稳定性，继而缺乏法的指引性、可预测性，故而监管部门需要做好监管要求的解释工作，并开通窗口进行答疑解惑。行政法实务中，无主观故意但客观事实已违反行政法规范的情况经常发生，而行政处罚法又是以客观事实作出是否进行处罚的主要依据，这就常常造成官民之间的矛盾，延伸出复议、多层级诉讼乃至信访事件。放在融资租赁经营活动亦是如此，主要负责人需对监管处罚担责，若行政处罚的发生难以捉摸，难免容易造成融资租赁公司前中后台之间效率与安全的争锋，具体表现为各个岗位间无效的自我内卷、项目流程推进的程序空转、穿透式审查的难以把握。

对租赁物的要求，监管要求与司法态度往往并不同步。类似于上市公司控股子公司¹⁵对外担保是否都需要公告，行业要求与司法态度往往并不同步，且属于常常处于变化中。监管立足点往往是行业的良性发展，司法态度往往是法律要件的该当。

（三）同意之取得

若是能取得特许权协议中作为签约主体的政府方的同意，那么效力是最强的。当然，从行政协议、行政许可的角度出发，政府方作为行政机关，已经授予其他行政机关作为授权机构，履行政府方的权力。因此，能够取得授权机构对于项目资产用于融资租赁的同意，已符合行政法“法无授权不可为”“法有授权即可为”的基本原则，亦能符合监管的要求。

04

本文主要讨论行政协议项下的资产能否作为适格租赁物。从司法层面来说，主要就是聚焦于权属是否清晰且所有权能够转移上。在金规〔2023〕8号出台后，特许经营权项下的资产仅需考虑动产作为租赁物能否符合。动产以交付为所有权转移生效要件，回租型融资租赁通常以民法典第228条占有改定为动产交付方式式。而BOT等项目中常通过行政协议约定所有权归属于政府方，融资租赁、抵押等行为需经政府方批准。出租人通常需尽到审查行政协议的注意义务，那么在未经政府方批准的情形下，出租人又不对行政协议的相关条款限制进行审查，就难以善意第三人完成善意取得。关于占有改定能够善意取得的争议，本文认为占有改定可善意取得，这符合效率优先兼顾公平的经济发展要求，亦符合成文法面对快速变化的社会能稳定适用之需求。（当然，若在先买受人该登记而未登记，在后买受人又在中登网进行登记，那么按照民法典745条之精神，应当由在后买受人获得租赁物所有权。）实践中，特许经营权协议可能会有其他授权性规定，在“法无授权不可为”“法有授权必须为”等行政法基本原则的指引下，融资租赁业务需完成权属清晰审定且所有权得转移给出租人的相应程序，也就是取得政府方的相应批准，方能符合监管要求。

注释：

1 参见《实务辨析：民法典视域下的融资租赁物 ——从金规〔2023〕8号文之合规性要求导入》https://mp.weixin.qq.com/s/WhHts076JNXvskH2D9b1hg，最后访问2023年11月8日。

2《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定及理解与适用　第二条  公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：（一）政府特许经营协议。

中华人民共和国行政诉讼法（2017）

第十二条　人民法院受理公民、法人或者其他组织提起的下列诉讼：(十一)认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的。

3 参见《EPC、PPP、BOT、BT、TOT、TBT、ABO、EOD和TOD项目模式分不清？一文全都讲清楚！》，https://mp.weixin.qq.com/s/s_i1EWy2C9vJi7nCnuLQaw，2023年5月30日最后访问。

4 笔者认为，此处例举存在的并非是法律风险，因为法院在民事裁判中，对于行政协议的内容，最多是类似于面对规范性文件，参考适用而并非面对法律、行政法规时那样，必须严格适用。因此，在法律上，只要能够给租赁物确权，那么在法律上判定所有权得转移应该不因行政协议的条款限制而不成。申延之，此处例举更多存在的可能是监管处罚风险。

5 参见《中伦观点 | PPP项目中政府出资代表的身份困惑与厘清建议》https://mp.weixin.qq.com/s/qH2KDiI0BOzfKj9QmhZJ1A，最后访问2023年5月20日。

6 参见《【学术篇】PPP项目政府的“代言人”——项目实施机构》

https://mp.weixin.qq.com/s/4DWptMjE_MYNI4tkFXtKag，最后访问2023年5月20日。

7 同上《研究｜实务辨析：民法典视域下的融资租赁物 ——从金规〔2023〕8号文之合规性要求导入》

8《民法典》第二百二十四条　动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但是法律另有规定的除外。

第二百二十六条  动产物权设立和转让前，权利人已经占有该动产的，物权自民事法律行为生效时发生效力。

第二百二十七条  动产物权设立和转让前，第三人占有该动产的，负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

第二百二十八条　动产物权转让时，当事人又约定由出让人继续占有该动产的，物权自该约定生效时发生效力。

9 参见税兵《占有改定与善意取得——兼论民法规范漏洞的填补》，《法学研究》2009年第5期。

10 参见庄加园《动产善意取得的理论基础再审视——基于权利外观学说的建构尝试》，《中外法学》2016年第5期。

11 参见李宥成、姬艳涛《占有改定交付下善意取得的适用》，《河北环境工程学院学报》2020年第1期。

12 参见王文军《占有改定作为善意取得要件之辨》，《法律科学》（西北政法大学学报）2015年第6期。

13 第三百一十一条　无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

14 第三百一十三条　善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

15 参见《上市公司控股子公司对外担保都需要公告吗？》

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