关键词：民事 租赁合同 房屋 转租期限 合同效力

在商业地产租赁实务中，房屋转租是常见的业务类型，在征得出租人同意的情况下，承租人往往既扮演着“承上启下”的重要角色，又同时担负着租赁合同和转租合同的双重约束。特别是在转租合同中，部分条款设置需要依托原租赁合同内容进行“背靠背”映射才能确保效力无虞。本文以“承租人与次承租人约定的转租期限超过出租人与承租人在租赁合同中约定的租赁期限是否有效”为引，分析了该问题在《民法典》出台前后出现变化的原因，同时，结合实务案例和项目经验，进一步总结了出租人、承租人、次承租人在应对该法律问题时的相应建议，以供读者参考。

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2009年，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第十五条曾规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。（绝对无效）

2021年，《中华人民共和国民法典》第七百一十七条规定，承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。（相对无效）

原则上，根据“一方不能把自己不享有的权利转给第三方”的法理，转租合同约定的转租期限不能超过租赁合同中承租人所享有的租赁期限。对于转租合同中超过租赁合同的部分权利是否有效，学界大致存在绝对无效说和相对无效说两种观点，本文限于篇幅，不再展开。《民法典》修改了原司法解释，折射出立法态度的巨大变化，据此，转租期限超过承租人剩余租赁期限的约定在承租人与次承租人之间一般情况下是有效的，只是该约定作为承租人与次承租人之间的内部约定无法对抗外部的出租人。进一步而言，如果出租人不同意延长租赁期限，次承租人无法根据转租合同要求出租人继续提供租赁物，但却可以根据转租合同的约定要求承租人承担合同违约责任，这一点是《民法典》前后的最大变化。

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【案例一】人民法院案例库案例（编号：2023-16-2-111-008）

裁判要旨：一审法院在作出本案一审判决时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定及在先生效判决认定纯某某公司与某某足浴城签订的商铺租赁合同期限超出2017年8月3日的部分无效并无不当。但《民法典》第七百一十七条的规定中并无关于转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分约定无效的相关内容。由此可见，转租期限超过承租人剩余租赁期限的事实并不影响合同效力。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第八条“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”的规定，涉案《商铺租赁合同》应认定为有效，对双方当事人均具有约束力。

【案例二】上海市第一中级人民法院（案号：2021沪01民终6312号）

裁判要旨：泉都大酒店与星和公司约定的转租期限确实超过了星和公司即承租人的剩余租赁期限，对于超过部分的约定的效力，双方当事人在二审中存在争议。泉都大酒店主张依据《民法典》的规定，超过部分的约定仅对出租人不具有法律约束力，故应适用《民法典》认定该约定有效；星和公司则认为系争合同签订于《民法典》施行前，故应依据当时的法律认定该部分约定无效。本案中，系争合同在《民法典》施行前已经成立，但相较之前司法解释有关超过部分的约定绝对无效的规定，《民法典》对于超期转租约定的效力规定已经发生变化。本院认为，本案符合适用当时司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的情形。泉都大酒店关于本案应当适用《民法典》第七百一十七条规定的上诉意见，于法有据，应予采纳。

【案例三】上海市第二中级人民法院（案号：2021沪02民终11364号）

裁判要旨：本院认为合同无效是国家对当事人自治最为严格的否定，只有在违反了法律、行政法规的强制性规定或公序良俗的情况下才应认定合同无效。承认超期转租合同效力并不一定损害出租人利益，也不对公共利益造成影响，相反，直接认定转租合同超期部分无效，侵害了承租人与第三人合同自治权利。在承租人超期转租时，对于超期部分履行不能的，应当由承租人向第三人承担违约责任。本案中，鑫云公司与XX公司签订的《租赁合同》租期至2019年11月30日，虽然双方未再续签，但XX公司未向鑫云公司作出收回系争房屋的表示，并收取了鑫云公司超期部分的后继租金，故XX公司与鑫云公司之间成立不定期租赁合同关系。现XX公司未对系争房屋行使取回权的情形下，即并没有出现超期部分不能履行的情形下，冯秋霞逾期支付租金，已构成违约，鑫云公司有权解除《租赁合同》。故一审法院认定鑫云公司与冯秋霞签订的《租赁合同》部分无效且构成违约，缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。本院认为，从合同相对性的角度出发，鑫云公司与冯秋霞签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，亦未违反有关法律法规的效力性规定，应当认可超期转租部分的合同效力，双方均应按约履行各自义务。

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“前事不忘，后事之师”。

对于次承租人而言，首先要谨慎审核授权文件，确保承租人具有转租的权利；其次，对于不能完全匹配的转租期限，超出部分要和承租人进行特别约定，以明确违约责任等，充分保重己方的权益；最后，当承租人出现违约被出租人解除租赁合同时，次承租人如果考虑解除转租合同的，应当就解除转租合同向承租人独立作出意思表示，否则，转租合同并不当然终止。

对于承租人而言，首先要尽量明确优先承租权，二房东招商很难完全将转租期限与剩余的出租期限进行匹配，在与出租人签订租赁合同时，如果将优先承租权明确并细化，通过租赁合同的续签可以有效覆盖转租期限的错配问题；其次，在不得不约定转租期限超过剩余的租赁期限时，提前与出租人沟通并尽量取得其同意，以规避租赁合同和转租合同的双重违约风险。

对于出租人而言，转租极易引起多方的复杂法律关系，在招商时，一定要提前明确授权承租人的转租期限起止日期；在清退时，要同步通知次承租人，否则次承租人将陷入被动，甚至会对收回房屋构成实质性障碍。

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就次承租人而言，如在转租合同中不得不安排转租期限超过承租人剩余租赁期限的，则可以进一步明确约定：承租人取得的租赁期限自某年某月某日至某年某月某日，转租期限自某年某月某日至某年某月某日，超过了租赁期限某几个月，对于该段期间，如果出租人未能与承租人续约的，则次承租人有权随时解除转租合同、要求承租人赔偿违约金某某元，同时承租人还应当承担次承租人因此提前搬离所产生的各项费用和经营损失。

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人民法院案例库已于2024年正式上线，最高院收录了具有参考示范价值的权威案例，旨在辅助司法审判、统一裁判尺度，具有重要指导意义。商业地产租赁实务系列也将择取案例库精华，为各位提供有益借鉴。

随着《民法典》时代的到来，出租人、承租人、次承租人各自的权利义务既有相似、又有区别，转租合同并不是租赁合同简单的背靠背条款，各方应当站在各自的角度设置完善的条款，但同时也需要兼顾当前司法案例对于类似问题处理的指导意见。事实上，关于房屋租赁关系中存在的问题还有很多值得探讨，如您有更多的问题，欢迎与我们联系以作进一步沟通。

感谢实习生赵鑫雨对本文的贡献。