目 录

引言

01 老生常谈：物流地产用地性质问题

02 不可移易：物流地产转让限制问题

03 循规遵矩：物流地产违章建筑问题

04 居安思危：物流地产消防改造问题

05 结语

法律尽职调查是房地产大宗交易中不可或缺的重要一环。通过尽调工作，不仅有助于买方全面识别交易中的潜在风险并据此作出合理的商业判断及应对措施（如细化卖方的陈述与保证条款、设置交易或付款的先决条件、明确兜底责任的承担主体以及安排过渡期整改等），还能够使得各方快速聚焦项目关键点，有效推动交易谈判进程。但囿于房地产项目类型的差异，不同用地属性项目所需关注的尽调侧重点并不相同。本文即以笔者在过往房地产收购项目中的尽调经验为基础，将“物流地产”¹作为本次房地产尽调实务系列文章的开篇，就物流地产尽调中需要重点关注的问题予以提示和分析，并结合“重大问题提示”分享一些实操角度的建议和示例，以供读者参考。

在过往项目中，最为常见的一类问题便是拟交易的物流项目用地性质并非仓储用地，而是径直在工业用地上开发建设，咎其原因在于仓储用地在税收达产指标上的尴尬处境，以致属地政府对仓储物流项目的审批往往持审慎态度。

从严格意义上来说，擅自变更项目实际用途将导致土地被收回和行政罚款的重大法律风险²。一方面，根据《土地利用现状分类（GB/T21010—2017）》国家标准有关仓储用地的含义描述，仓储用地系指用于物资储备、中转的场所用地，包括物流仓储设施、配送中心、转运中心等。即便工业用地（0601）和仓储用地（0604）二者同属于工矿仓储用地（06）大类别之下，但二者之间的用地内容描述并不相同，本质上应属并列类别，无法互相涵盖；另一方面，在《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)中，工业用地（M）与物流仓储用地（W）同样也属于两个独立的土地类别。

就此，从上述问题本身回归到尽调报告对此的惯常撰写角度，以笔者在上海地区某项目为例，主要可以归纳以下要点内容予以示例：

物流项目中另一个不可忽视的问题为拟交易的物流项目存在转让限制。以上海地区为例，早在2014年上海市规划和国土资源管理局发布的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定（试行）》（虽已于2016年3月31日失效）中便提出了工业用地“全生命周期管理”的概念，要求工业用地出让合同中应当规定使用权人出资比例结构，若项目公司股权结构改变的，需事先经出让人同意。而在2024年2月19日，上海市规划和自然资源局、上海市市场监督管理局及上海市经济和信息化委员会联合印发了《关于加强本市涉产业用地企业股权变更联合监管的通知（试行）》（沪规划资源用〔2024〕51号文），旨在进一步加强对上海涉产业用地的企业股权变更的监管。虽然该最新51号文通知并未就“产业用地”所涉范围予以明确界定，但回溯到2020年7月28日由上海市规划和自然资源局、上海市经济和信息化委员会印发的《关于上海市推进产业用地高质量利用的实施细则（2020版）》第四条规定，产业用地系包含本市行政区域范围内的工业用地（含产业项目类和标准厂房类）、研发用地（含产业项目类和通用类）及“仓储用地”。因而在项目惯常选择进行股权交易时，卖方企业将不得不面临此类股权交易的事前审批手续，即在申请股权变更登记前，应首先向区属规自部门提出股权变更申请，进而再由规自部门征求经信、园区、街镇等部门意见，并就地块履约、达产、产业准入等信息进行审核后，再由区规自部门将批准变更意见上报区政府同意，方才能确认交易的可行性。

以下即为笔者在2024年度最新参与项目中注意到的不动产权证附记内容：

该等监管流程使得交易本身的不确定性增加，作为买方将不得不重新评估项目风险和可行性。而就此类问题，在尽调报告重大问题提示中也将重点予以提示：

为了满足客户仓储需求及业务开展上的便利，物流项目一直以来都是违章建筑的重灾区，且实操中部分项目上的违章建筑还会以仓库装修改造名义申报并获得相应《建筑工程施工许可证》，而在加建过程中为了避免被认定为主体结构变动，进而需要办理相关报建手续，项目业主通常还会选择使用货架钢平台来进行加建，这些变通处理模式似乎使得上述违章建筑问题有了一些合法依据。

根据笔者在此类项目尽调过程中向属地规划和自然资源管理部门的求证，获得的明确答复仍为：以货架钢平台对仓库进行加层的，加建部分属于新增建筑面积，将会涉及到容积率等原土地出让条件是否变更问题，规划部门需要根据项目具体情况审核是否允许此类加建；即便允许加建，则加建工程属于改扩建项目，而非装修工程，改扩建项目需要按照新建项目办理相应的报批报建手续，并应就新建部分办理产权登记。

就此，在项目尽调中若遇到上述相类似的违章建筑问题，则建议至少应在尽调报告中按以下内容予以要点提示：

鉴于仓储物流项目的行业特性以及业务开展的必要性，在收购过程中，丙二类仓库消防标准是最常被买方提出的要求。“丙二类仓库”系指可储存丙类火灾危险性物品的、具备二级耐火等级的仓库，其实质是从“火灾危险性”和“耐火等级”两个维度来对仓库状态做了分类，其中火灾危险性分类为：甲-乙-丙-丁-戊，危险程度从高到低递减，而仓库厂房耐火等级分类则分为：一级、二级、三级、四级，可燃性从一到四递增。

以笔者参与的太仓某物流园项目为例，就拟交易项目整改后能否以“丙二类仓库”进行消防设计和报批，就被作为尽调报告的重点内容予以提示：

为了更好贴合未来市场需求，在经济蛰伏期，积极回顾、沉淀、汇总同类型项目下相关法律尽职调查经验，于琐碎之中发掘有益于项目风险识别的要点信息，既有必要性又充满价值感，而本系列文章的写作就是希望能够为阅读本文的各位读者在今后参与项目实操中起到些微裨益与备忘。

“积雪尚未消，蛰伏以待春”，根据仲量联行2024年发布的中国物流地产市场近期趋势及展望，中国物流地产市场目前正在承压中波动复苏，经济新业态、新动能均将为物流地产市场带来结构性机会。因此，就物流地产尽调与并购相关的未尽话题，欢迎与我们保持联系，我们也乐于与诸位作进一步有益交流与探讨。