（一）典型共性问题提示
在商业地产尽调中，依托于不同的交易目的，所关注的问题将会有所不同，而就共性问题亦难以逐一枚举。因而，本部分关于典型共性问题的提示，仅为笔者结合过往项目经验，以其中几项较为典型性问题予以在此梳理罗列，以供参考。
1、交易限制
交易限制是在项目尽调初始会遇到的一类问题，但就交易限制的具体原因，在实操中仍存有不同。其中：
（1）土地出让合同或其补充协议明确约定对目标公司股权转让予以限制系最为常见的一类。就此，我们通常会提示如下内容，以供买方识别交易风险：
（2）在上述原因外，因目标公司签署融资合同及其配套增信协议（包括但不限于抵押合同、权利质押合同及补充协议等）对目标公司股权转让同样可能存在限制性条款。在该情形下，就风险提示与交易建议可归纳的提示要点如下示例：
2、抵押涤除
除上述提及的所签署的融资合同及其配套协议会对目标公司股权转让存在限制性条款外，目标公司名下目标物业基于抵押合同办理抵押权登记，也常常会对交易产生重大限制影响。在此情形下，目标物业有关抵押权涤除问题也将是尽调报告中重点提示内容之一：
3、债权债务
在尽调团队进场后，梳理重大债权债务并制作相应清单是商业地产法律尽调工作会涉及的一项重点内容，特别是拟通过承债式股权收购方式3来完成交易的项目。而其中结合财务尽调意见所确认的对外负债内容更是重中之重，且在大部分项目中均需要就对外负债在当次交易中予以提供一揽子解决方案。
鉴于此，在起草同类项目尽调报告面临对外负债问题时，通常需要特别注意就如下要点予以提示：
4、诉讼风险
因尚未了结的或可预见的诉讼、仲裁案件导致冻结、查封事件发生是阻碍商业地产项目交易顺利达成的最严重风险之一，特别是在收购部分存在“困境”的地产项目中。因而，在此类商业地产法律尽调过程中，应当特别注意重点识别和提示此类风险。同时，按照过往经验，即便项目当前存在的查封问题得到妥善解决，也可能在后续再次因或有债务发生或潜在担保出现而导致在后续股权或在建工程项目转让中再次令土地、房产或股权被冻结或被查封，进而影响股权或产权的变更登记，延误项目合作。
基于此，除在实操当中应当注意保持尽调报告出具截止日前的涉诉信息动态更新外，就商业地产项目中涉诉查封风险的重大问题提示，我们通常会做如下描述：
5、违章建筑
对于已建成项目，特别是诸如商场等已经投入招商运营的项目，尽调过程中往往会遇见加建面积、违章建筑问题。在遇到此类问题时，我们通常会建议至少在尽调报告中应就以下内容予以要点提示：
*受限于篇幅，以上即为本文上篇所讨论的“商业地产主要尽调内容”及“尽调中常见的共性问题”的内容全部。就办公楼、购物中心、娱乐场所三种业态项下的个性问题，我们将在下篇中继续展开探讨，欢迎诸位读者持续关注，并与我们作进一步有益沟通与交流。