目 录

上篇

引言

一、 发轫之始：商业地产主要尽调内容

二、 见微知著：常见重大问题提示

（一） 典型共性问题提示

1、 交易限制

2、 抵押涤除

3、 债权债务

4、 诉讼风险

5、 违章建筑

下篇

（二） 不同业态下个性问题提示

1、 办公楼

2、 购物中心

3、 娱乐场所

三、 结语

文接上回，在上篇（详见：房地产尽调实务之（二）商业地产法律尽调常见重大问题提示（上篇））就“商业地产主要尽调内容”及“尽调中常见的共性问题”展开讨论后，本次下篇内容将就办公楼、购物中心、娱乐场所三种业态项下的个性问题¹予以关注，并择要提示。

（二）不同业态下个性问题提示

从办公楼、购物中心、娱乐场所相关尽调报告所汇集的重大问题提示内容来看，除了不同业态下各项目存有诸多共性问题外，办公楼中有关公区管理、物业更换、停车场经营权变更等问题往往容易被忽视，而同样在对购物中心进行尽调中有关租约管理（包括清租）以及现场勘察的重要性也并未被上升到高度重视层面，且就娱乐场所开办周边可能存有的限制性条件也缺乏在尽调中被足够关注。

有鉴于此，结合笔者项目经验，下篇内容特别就上述问题展开探讨并以实操项目示例，以期能为读者带来一些参考价值，并使得此类重大问题提示能够在今后尽调报告中引起充分关注。

1、办公楼

为了打造CBD商圈并发挥集群协同优势，在收购办公楼项目中时常会遇见在一个片区内多栋建筑物由不同业主联建或共建的情况，在买方就其中一栋办公楼进行收购时，有关各栋建筑之间公共区域管理、共用附属设施设备权属与权利义务设置等问题往往容易被忽视，因而在就此类办公楼进行尽调过程中，应当着重在报告中提示以下示例内容:

除了上述各栋邻近建筑之间公共区域管理、共用附属设施设备权属与权利义务设置问题外，办公楼地下停车库的经营收益权也是办公楼收购项目中值得关注的一项尽调内容。以笔者参与的上海某办公楼项目为例，关于该等停车位收费权事宜就是我们尽调的重点内容之一，并就此作了以下提示内容：

从长期看，商业地产的良好稳健发展仍是商业经济活动的重要驱动力，只有当商业地产市场在供应与需求两端重拾信心，市场方才能真正企稳回升。

自2024年9月以来，随着国家一系列政策密集出台并实施，不仅有效稳定了社会预期，极大提振了企业信心，也使得房地产市场活跃度获得同步提升，政策的积极效应正逐步显现。审视当下新质生产力时代，商业地产能否经此蝶变，向“新”而行，提“质”而兴，借由我国新型城镇化仍在持续推进的势头，汇聚起前行的磅礴力量，相信仍值得我们拭目以待。

注释