关键词：民事 房屋租赁合同 承租人违约 出租人的减损义务

在拟定房屋租赁合同条款时，相较位置、面积、租金、租期、支付方式等核心条款而言，“交付”与“交还”是合同双方往往容易忽视的条款。但实际上，该条款对合同双方而言都很重要：站在“交付”角度，出租人交付的房屋若不达标准，如无法通过消防验收、无法办理工商注册等，双方的合作从一开始就会产生诸多争议；站在“交还”角度，承租人交还房屋时是搬离物品即可还是需恢复原状，不同的标准包含着不同的商业考量。当双方在前期已经约定了明确的“交付”或“交还”标准，后期是否一定能够减少纠纷呢？比如，在承租人不配合搬离物品、恢复原状的情况下，出租人直接收回房屋不仅需增加费用，还存在着衍生风险，此时，出租人该如何进行应对？又比如，在出租人不配合办理交房或退房手续的情况下，承租人又该如何决策？

站在争议解决角度，由于“交付”与“交还”实际上是一个需要双方配合完成的过程，因此，笔者认为该等条款的适用性仍要结合实务经验方才能够有效寻得保护守约方合法权益的路径。限于篇幅，本文以房屋租赁合同解除后守约方所负有的减损义务为着眼点，通过案例分析形式，拟为各位读者梳理出房屋交还过程中常见的诉讼风险和相应的操作建议。

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2021年1月1日开始施行的《中华人民共和国民法典》第五百九十一条第一款规定了非违约方防止损失扩大义务，实际上沿承了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款关于减损规则的规定。根据该规则，在承租人单方提前退租或因其他违约行为导致出租人解除合同的，如果出租人没有及时收回租赁房屋，即使租赁合同已经约定了占用费条款¹，相关空置期的损失仍然会被法院认定为因出租人没有采取适当措施而扩大的损失。

上海市高级人民法院为促进法律适用统一工作，曾汇编出版了《上海法院类案办案要件指南》系列丛书，对于租赁期限届满前承租人擅自搬离房屋的情形²，作出了如下分析：出租人虽系守约方，也负有减损义务，应采取合理措施避免房屋长期空置，否则对扩大的损失部分不予支持。赔偿损失的具体数额由法院根据合同的剩余租期、租赁房屋是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度等因素予以酌定，一般以合同约定的三到六个月租金为宜，但不超过剩余租期的租金。笔者认为，根据《民法典》第五百九十一条第一款的规定，上海地区法院实际上已经形成了一个相对明晰的裁判标准，也即在承租人提前退租且已搬离的情况下，出租人应当主动收回房屋，否则，法院只支持三到六个月的租金作为空置期损失。

02

案件信息：人民法院案例库案例（编号：2023-07-2-111-004）

基本案情：2018年，某商业公司作为甲方与某文化传媒分公司作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将房屋租赁给乙方。双方租赁合同中详细约定租期、租金保证金、滞纳金、违约金等事项。乙方逾期支付租金、管理费等超过30天的，甲方有权以书面方式解除合同，甲方有权没收租赁保证金用以冲抵违约金。乙方应于租赁合同终止之日起5日内，将房屋恢复原状交还甲方。乙方违约的，无论何种原因，且自交还期限届满之次日起，乙方仍未按合同约定交还房屋的，应按合同终止时房屋日租金、日管理费之和的双倍向甲方支付房屋占用使用费直至交还完成。乙方交还期限届满后，房屋内的物品、附属设施设备、装修装饰等未清空或拆除的，则甲方有权采用约定的方式收回租赁房屋，因此产生的费用均由乙方承担且甲方有权追偿。

双方于2018年11月1日交接了租赁房屋，其间，因某文化传媒分公司仅支付部分租赁保证金而未按约支付剩余租赁保证金、租金及管理费，某商业公司催讨未果后于2019年1月31日发函告知于当日解除合同。该解除函于当日送达某文化传媒分公司，其中用加黑字体告知某文化传媒分公司应于5日内交还房屋，交还期限届满后，尚未搬离、拆除的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为某文化传媒分公司放弃遗留物品的所有权，某商业公司有权自行处置，由此产生的费用，均由某文化传媒分公司承担。

裁判理由：本案的主要争议焦点为某商业公司是否负有在合同解除后及时收回系争房屋的减损义务，以及何时为某商业公司应采取减损措施的时间点？租赁合同多处约定承租人逾期交还房屋的，某商业公司有权收回房屋并约定处置费用由承租人负担，其在法院审理中抗辩因避免与某文化传媒分公司因装修的财产产生争议而未自行收回房屋，显然与合同条款设置及其解除合同时的主张相悖。某商业公司依据合同约定的双倍租金、管理费标准主张长达10个月的房屋占有使用费,可能存在追求高额对价的利益驱动。且其在一审法院审理期间自行收回了系争房屋，而系争房屋空关期间的状况并未发生变化，亦证明其在此前就可自行收回房屋。

双方对于《房屋租赁合同》于2019年1月31日解除均无异议。某商业公司自2019年1月采取停电措施直至2019年11月。其间，某文化传媒分公司亦未实际占用系争房屋。租赁合同约定，租赁合同期限届满之日或者因其他原因而终止之日起5日内，为某文化传媒分公司向某商业公司交付房屋的期限。某商业公司作为专业的商业地产租赁公司，在合同中约定了自行收回房屋的条款，其对于自行收回房屋具有一定的便利性及专业性。考虑到在此期间恰逢春节，收回系争房屋存在人力物力方面客观限制。综合以上因素，法院酌情确定2019年2月28日前应为某商业公司收回系争房屋的合理期间，系争房屋此后的空关损失系某商业公司未及时采取减损措施而产生的扩大损失，应自行负担。

裁判要旨：以上案例实际上为我们提供了一个出租人收回房屋的合理期限的判断标准，这个标准主要由三个要素组成：一是承租人不实际占有使用租赁房屋；二是出租人已明确告知承租人解除合同并将行使合同权利收回房屋；三是出租人具备收回房屋的客观条件。笔者注意到人民法院案例库收录的这个案例，实际上来自于上海市第二中级人民法院于2020年11月2日作出的（2020）沪02民终3179号二审民事判决书。对比《上海法院类案办案要件指南》收录的分析意见，可以发现，无论是案例中的裁判思路还是指南中的分析意见，要评价出租人收回房屋的合理期限，都以承租人已经搬离房屋为前提条件，也即承租人不再实际占有和使用房屋。区别在于，指南中的分析意见直接给了一个三到六个月租金的范围，而案例中的裁判思路则进一步提出了主客观结合的判断标准，也即：主观上出租人已经明确告知承租人解除合同并将收回房屋+客观上出租人自行收回房屋已经没有重大障碍。按照案例中的裁判思路，只要满足前述标准，法院即可确定出租人收回房屋的合理期限，本案例中法院如果不是考虑春节因素，原本可能直接认定出租人在2019年2月5日前即应当及时收回房屋，而对于出租人所主张的2019年2月6日起以后的占有使用费将均不予支持。

03

近年来，上海市第一中级人民法院和上海市第二中级人民法院处理了不少房屋租赁合同纠纷中涉及减损义务的案例。这些案例与人民法院案例库中的案例既有相似点，也存在差异。笔者通过深入分析这些典型案例的共通之处，归纳了部分法院在诉讼过程中的一些常见处理方式。这些处理方式反映了法院的审判考量，对出租人和承租人双方都具有重要的参考价值。

一、参考合同约定酌定减损义务的合理期间

在（2021）沪01民终200号案件中，法院认为，据双方的房屋租赁合同第23.10条对第13.2条的修改，出租人可于合同解除后7日内自行收回房屋，故承租人应向出租人支付的房屋占有使用费的合理期间为7天。在（2023）沪02民终13760号案件中，一审法院认为合同明确约定出租人有权在合同终止之日起七日后将该商铺腾空收回，因此出租人未能采取合理措施致使商铺未及时收回，其显然未尽到减损义务，故无权主张至商铺实际返还之日的全部占用费（10个月），综合考量本案实际情况，法院酌情确定承租人应承担1个月的占用费。

二、参考解除函件酌定减损义务的合理期间

在（2015）沪一中民二（民）终字第3575号案件中，出租人已函告承租人于2014年9月5日解除合同并要求于9月20日搬离并返还房屋，否则出租人将自行收回房屋，此时其已知房屋可以收回；出租人在庭审中未提供充分的证据证明其于同年11月20日才收回房屋，综上，法院酌定承租人应承担占用房屋期间的延期占用费、管理费的截至日期为2014年9月20日。在（2020）沪01民终8152号案件中，出租人于2018年4月底发函解约，且对于承租人于2018年2月10日的搬离行为是明知的，出租人完全有能力在合同解除后将商铺收回，鉴于解除函中也明确表示要求承租人在20日内撤离并结清费用，故法院仅支持20天的房屋占用费损失。

三、法院释明之后酌定减损义务的合理期间

在（2018）沪01民终5299号案件中，2017年10月16日，出租人发函要求承租人恢复原状并前往出租人处办理交还钥匙等退租手续。然此后双方仍各执己见，致使系争房屋在一段时间内处于空置状态，其间系争房屋的钥匙一直由承租人持有，承租人亦未主动交还出租人。直至2017年11月30日，在法院主持诉调中，承租人明确要求当场返还出租人租赁房屋的钥匙而后者拒收。虽然房屋钥匙直至本案一审庭审之日2018年1月25日才由出租人接收，鉴于其在2017年11月30日在承租人要求当场交还房屋钥匙时拒绝接收，综合考虑双方合同履行情况、当事人的过错程度等情况，本院故对房屋的使用费，按合同租金标准计算至2017年11月30日。

在（2019）沪02民终10775号案件中，虽出租人要求承租人将系争房屋恢复原状后返还的该项诉请具有合同依据，但合同同时也约定“如果该房屋交还时之状况不符合合同约定，出租人有权采取措施，由此而产生的相关费用和损失由承租人负责”。由此可见，双方所签合同对于未按原状交还时已有明确约定。该约定一方面赋予了出租人的自行救济权利；另一方面亦明确了采取积极措施防止损失进一步扩大是出租人的合同义务。承租人在诉讼前就已搬离房屋，即便考虑到出租人此后向法院提出承租人修复房屋后收回之诉请时确有合同依据，尚具有一定合理性、正当性，但在一审法院审理中多次释明、告知风险并于2019年4月11日组织交接时，出租人仍然以合同约定为由拒收房屋。鉴于出租人在法院多次释明后，一直对于空置损失的扩大报以放任之心态，其拒不接收房屋之行为属于不当行使合同权利，故承租人无需支付2019年4月12日始的占有使用费。

04

对于出租人而言，首先应当明确即使是作为非违约一方，在合同解除后仍然具有法定的减损义务。完备的合同条款和完整的发函告知只是维护自身权利义务的基础，在承租人不配合搬离物品、恢复原状或交还钥匙的情况下，占用费条款作为违约责任并不能完全得到法院的支持。尽管主动搬离承租人的物品、恢复原状存在衍生风险，也会进一步发生费用，但从决策角度而言，仍应当考虑减损义务的合理期限，在主动收回房屋还是保持房屋现状之间进行权衡。笔者建议，一方面，可以在占用费条款的基础上，进一步将押金条款与承租人搬离物品、恢复原状的义务相关联，通过押金进行适当兜底；另一方面，在搬离物品的过程中，做好通知、清点和录像，确保实施减损措施的适当性和合理性，尽可能降低衍生风险。有条件的情况下，也可以通过公证的方式进一步做好现场保全和证据固定。

对于承租人而言，如果是因无力支付租金导致不得不提前退租的，首先应当考虑和出租人友好协商提前终止合同，优先考虑如何尽快搬离物品并归还租赁房屋，主动减少房屋的空置期损失，一方面可以降低自身的违约赔偿责任，另一方面也减少了出租人的租金损失。即使出租人不愿意配合承租人办理房屋交接手续，从前述列举的案例中可知，无论是在出租人启动诉讼前还是诉讼过程中，法院会考虑承租人主动要求归还房屋的情节并根据房屋的实际情况酌定房屋占用费，因此，即使是违约方也应有减损意识。

当面临违约情况时，尽管出租人与承租人之间的信任基础已经丧失，但实际上他们仍然共同承担着减损的责任。一味地将减损义务推诿给对方并非明智之举，这样的做法最终可能并不能有效维护己方的合法权益，反而可能导致双方损失进一步扩大。因此，双方应理性对待减损义务，这样才能最大限度地保护各自的利益。关于房屋租赁关系中存在的问题还有很多值得探讨，如您有更多的问题，也欢迎进一步沟通咨询。