（一）《规定》的适用范围
以拆除重建或者成套改造方式，对公有旧住房以及与公有旧住房同属更新范围的私有房屋实施更新的项目。
1、拆除重建类：对于建筑结构差、年久失修、功能不全、存在安全隐患且无修缮价值的公有旧住房，经房屋管理部门组织评估，需要采用拆除重建方式进行更新。比如静安区蕃瓜弄小区（拆除重建）改造项目、杨浦区凤南一村旧住房更新项目。拆除重建类项目的启动，一般需要如下程序：
（1）拆除重建方案应当充分征求公房承租人意见，并报房屋管理部门同意。
（2）公房产权单位应当与公房承租人签订更新协议，并明确合理的回搬或者补偿安置方案；
（3）项目更新范围内80% 以上的同意，启动旧住房更新。
2、成套改造类：对于建筑结构差、功能不全（如厨房、卫生间不独用）的公有旧住房，确需保留并采取成套改造方式进行更新。如曹杨一村改造项目。成套改造类项目的启动，一般需要如下程序：
（1）经房屋管理部门组织评估需要调整使用权和使用部位的。
（2）调整方案应当充分征求公房承租人意见，并报房屋管理部门同意。
（3）公房产权单位应当与公房承租人签订调整协议，明确合理的补偿安置方案。
（4）项目更新范围内80%以上同意，启动旧住房更新。
（二）旧住房更新有关的行政调解程序
1、适用对象
拆除重建、成套改造签约比例达到95%以上，协议生效的，公房承租人（适用于更新项目中涉及的私有房屋产权人）有如下三种情形，拒不配合的，项目实施主体可以向区人民政府申请行政调解：
（1）公房承租人拒绝签订更新协议或调整协议，或者拒绝根据拆除重建方案、调整方案内容履行相应事项；
（2）公房承租人死亡后，无法确定签约主体或者确定的签约主体拒绝签订更新协议、调整协议的；
（3）拒不配合拆除重建、成套改造的其他情形。
2、调解的主体
（1）申请方
申请方为项目实施主体，即公有旧住房的产权单位（含授权经营单位）。公房产权权属不明晰，或涉及两个以上公房产权单位、无法协商确定实施主体的，由区房屋管理部门报区人民政府确定实施主体。公房承租人、私有房屋产权人提出行政调解的，由项目实施主体根据前款规定向区人民政府申请。
上海市的行政调解只设置了依申请方式，未设置依职权的方式，且只赋予了项目实施主体为申请方。笔者认为，虽然行政调解遵循自愿的原则，但设置依职权的方式实属必要。对于已陷入搬迁补偿谈判僵局的城市更新项目，若项目实施主体未提起或者不愿意代公房承租人、私有房屋产权人提出行政调解申请，项目将可能陷于僵局，某种程度上将与《更新条例》的立法初衷相矛盾。但上海只设定依申请方式，可能是基于目前旧住房更新项目实施主体多为公房授权经营单位，不提起行政调解申请的情况较少。深圳城市更新，市场主体参与较多，《深圳经济特区城市更新条例》（下称《深圳更新条例》）设定了依职权召集当事人进行调解的方式。
当实施主体委托第三方进行旧住房更新时，责任主体的认定，根据《上海市旧住房成套改造和拆除重建实施管理办法》（试行）的规定，实施主体可以依法委托第三方机构承担旧住房更新的具体工作，对第三方机构在委托范围内的行为后果承担法律责任。
（2）被申请方
被申请方为项目所在地的区人民政府。
3、调解的程序
（1）当事人在行政调解活动中享有的权利
当事人在行政调解活动中享有申请回避和要求公开或不予公开的权利。
（2）调解结果
1、达成一致
被调解双方达成一致意见，签订更新协议或者调整协议。协议的签订主体，一方为项目实施主体，另一方为公房承租人或私有房屋产权人。
2、调解终止
无法在规定的调解期限内达成一致意见、明确表示不接受调解的或无正当理由两次缺席调解的，调解程序终止。
（3）区人民政府制作调解笔录
区人民政府应记录调解情况，当事人签字确认。作出行政决定前，应当听取实施主体、公房承租人和私有房屋产权人的陈述，当事人以签名或者盖章等方式予以确认。拒绝签名或者盖章确认的，区政府记明情况。
（4）办理期限
区人民政府应当自受理调解申请之日起30日内完成调解。情况复杂的，可以延长15日。
（三）旧住房更新有关的行政决定程序
调解不成的，项目实施主体可以报请区人民政府作出行政决定。
1、行政决定申请与受理
（1）主体
申请主体：项目实施主体。
被申请主体：项目所在地的区人民政府。
（2）受理期限
区人民政府自收到申请之日起5日内受理，材料不齐，应当告知7日内补齐，材料补齐日为收到申请日。
2、相关审理程序
（1）听取意见并制作笔录程序
区人民政府在作出行政决定前，应当听取项目实施主体、公房承租人和私有房屋产权人的陈述，核实相关证据材料，查清相关事实，并制作笔录。
（2）审理中止程序
审理过程中出现下列情形之一的，应当中止审理 ：（一）发现新的需要查证的事实；（二）行政决定需要以相关裁决或者法院裁判结果为依据，而相关案件未结案的； （三）需要中止审理的其他情形。 注意：中止审理 ，并书面告知当事人；中止审理的情形消除后，应当恢复审理。
（3）审理终止程序
审理过程中，当事人达成更新协议或者调整协议，实施主体应当撤回申请，区人民政府应当终止审理并书面告知当事人。
3、作出行政决定
（1）办理期限
区人民政府应当于项目实施主体报请之日起30日内作出行政决定；有正当理由的，可以延长30日。
（2）行政决定的主要内容
行政决定的主要包含：当事人的基本情况；认定的事实、理由和适用的法律法规等依据、搬离期限（不得少于15日）、回搬或者安置方案及诉权告知情况等。
（3）区人民政府作出的行政决定的性质
《更新条例》属于地方性法规，提出了“行政调解 + 行政决定 + 司法强制执行”的操作模式，而该旧住房更新项目中政府作出的“行政决定”是作出何种决定，无论是《更新条例》还是《规定》，都未进一步规定。该行政决定的性质又为何，目前尚存争议。
有的认为，此处的行政决定只可能是征收决定1。因为根据《民法典》第243条第一款的规定，在旧住房更新项目下，个人的房屋只有为了公共利益的需要被作出征收的行政决定的情况下，才有法可依，其它任何非征收的行政决定导致个人房屋物权变更的情况都可能存在无法可依的问题。事实上，《深圳更新条例》）对于个别未签约户便明确规定由区人民政府依法分别作出征收决定。也有的认为，是旧住房更新行政决定属于行政裁决2，旧住房更新行政决定是区人民政府依据法律法规授权以及更新实施主体的申请，居中对与行政管理活动密切相关的民事纠纷进行裁处的行为。
纵观现行法律法规体系，对政府作出行政决定的相关法律依据如下：《民法典》第243条第一款，“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和组织、个人的房屋以及其他不动产。”以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。”及第八条第（五）和（六）项“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。”
由此可知，征收（此处的“征收”宜做广义的理解）个人的房屋进行更新，按照《民法典》的规定，必须是为了公共利益，且要按照法律规定的权限和程序才可进行。退一步讲，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，政府要征收个人房屋，必须是基于法律、行政法规规定的公共利益才可以。而《更新条例》属于地方性法规，根据该法规作出的“行政决定”，是否属于《民法典》“法律规定的权限和程序”抑或《国有土地上房屋征收与补偿条例》“法律、行政法规规定的公共利益”，笔者持保留意见。对产权属于国家的公房的更新，暂且不属于此种情况。那么对于同处改造范围的私房或市场主体拥有产权的公房进行的更新，则缺乏上位法依据。
对上海市旧住房更新项目中的个别未签约户，经过行政调解程序未调解成功，区政府作出何种行政决定，目前上海市层面没有操作细则，各区尚处于摸着石头过河阶段。笔者认为，一种路径是采取深圳某区城市更新方式。据悉，2024年6月11日，深圳市盐田区人民政府发布了《房屋征收决定书》，对深圳市盐田区海涛花园城市更新单元房屋征收项目范围内未签约的房屋进行征收，这将意味着僵持了14年的深圳市盐田区海涛花园城市更新项目迎来实质性破局。区人民政府依法作出征收决定，这种方式最安全，但经历的程序更复杂耗费的时间也更久。另一种路径是达不成调解后政府直接做出行政决定（非征收决定），此种路径高效，但目前缺乏有力的上位法支撑。而行政决定的性质如果是行政裁决的话，政府则难逃一边做运动员一边又做裁判员之嫌。
（4）更新协议或调整协议及行政决定的强制执行力
城市更新项目中的更新协议或调整协议，是否具有强制执行力，与其性质有关。协议的性质，目前尚存争议。假如属于民事协议，除非该协议经过司法的确认或者经过公证，否则不具有强制执行力。假如属于具有给付内容的行政协议，根据行政诉讼法的相关规定，其具有强制执行力。而对于更新协议或调整协议的性质判断，核心在于实施主体与房屋的权属关系、实施主体的性质及改造项目中其担任的角色。
就区政府作出的行政决定的强制执行力而言，《更新条例》规定，公房承租人或者私有房屋产权人对区人民政府作出的行政决定不服的，可以依法提起行政复议、行政诉讼。公房承租人或者私有房屋产权人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在行政决定规定的期限内又不配合的，由作出行政决定的区人民政府依法申请人民法院强制执行。看似行政调解 + 行政决定 + 司法强制执行毫无障碍的路径，缺的是上位法的依据，也是各区谨慎作出行政决定的原因。
如果理顺了上位法，然后政府作出行政决定，再申请强制执行，水到渠成。而深圳的模式，对个别未签约户，经过行政调解程序后，采取个别征收，再申请强制执行，牺牲更新程序的效率换来程序的安全性。笔者认为，核心不在于哪一种路径，而在于旧住房更新项目依法合规，未来涉及司法审判时，无论从决定的程序、事实认定及法律适用等方面都站得住脚。