目 录

引言

一、形格势禁：在建工程“网签”与转让限制问题

二、改换门庭：在建工程证照效力与变更问题

三、木已成舟：在建工程债务确认与清理问题

四、承前启后：工程合同义务承继与终止问题

结语

可转让性，始终是房地产收并购项目起始需要予以确认的首要问题。从项目转让的基本条件来看，核查在建工程国有土地使用权出让金缴纳凭证是法律尽调工作中的常规操作，而项目开发投资比例也是必会被提及的问题之一，例如以出让方式取得土地的，则需完成开发投资总额的25%以上方才具备在建工程项目的可转让性；而从在建工程转让法律限制条件来看，司法查封、抵押限制、合同限制等均是常规备查内容。而除去土地出让金、司法查封以及抵押限制等前述内容，结合过往项目经验，在本次在建工程转让限制问题的论述中，笔者更想要提示的内容则是关于在建预售商品房“网签”³作为融资担保形式所带来的转让限制问题，具体以某度假村在建工程项目中遇到的“网签”锁定交易为例，主要可以归纳以下要点内容予以示例：

在建工程收购后，新进买方的核心工作即是对未完工项目进行续建、改造或者升级，以提升项目价值，进而启动后续可能的转售或运营。因而，在接盘在建工程项目之前，项目施工许可证的效力问题通常是我们在法律尽调中需要特别关注的一项内容，以便更好协助买方预估项目最终完工时间以及是否可能发生竣工时间延长情形，能够提前统筹应对方案；而在接手在建工程之后，还需特别留意工程证照主体的变更难易问题，因为在实操中就施工单位予以变更，通常需要原施工单位予以配合，并及时提交变更申请表、原施工许可证原件、原单位无债务纠纷证明或工资支付承诺等材料。若在交易过程中未有提前考虑该项内容，则项目完工时间将可能因证照变更问题而被无限期拖延。就此，在以往笔者出具的尽调报告中均会将工程证照效力做特别提示，同时将原施工单位的配合义务作为一项交易前置条件并与款项支付安排做合理绑定，以避免出现上述问题。

其中，就施工许可证的效力问题，在尽调报告中的提示内容主要可作如下示例：

而就施工单位证照主体变更问题，在尽调报告中的提示主要内容如下示例：

多数情况下，在建工程项目因“烂尾”停工多年，合同台账通常在尽调过程中并不能被我们尽调团队完整获取，也就导致了部分隐性债务在尽调中无法予以发现，特别是原业主或卖方未予披露的担保或连带责任、因工期延误或逾期支付工程款引发的索赔责任以及对施工单位、分包商、材料供应商欠付的未结清款项、未披露的行政处罚责任等。而要就在建工程债务完成确认与清理，本身是一项极具挑战的工作，除了全面梳理，逐单位、逐项目、逐笔进行排查外，法律尽调团队还应当合理利用法律程序，从已有诉讼或者时效问题上来综合评估债权债务风险，并且需要注意与财务尽调团队的配合与联动，通过检查会计科目，追踪资金流向，识别未入账债务等方式汇总或有债务（如诉讼、索赔）并评估其发生概率。就此，在尽调过程中若遇到上述相类似问题，则建议至少应在尽调报告中按以下内容予以要点提示：

在建工程存量合同义务的承继是项目收购、重组或续建过程中不可或缺的环节，其必要性源于法律约束、项目可持续性及风险控制等多重维度。根据《民法典》第555条，在建工程作为整体资产转让时，原合同权利义务原则上由受让方概括承继。未经债权人同意擅自终止合同可能构成违约，导致诉讼。若未与原合同相对方（如供应商、分包商）达成权利义务承继的相关补充协议，原业主或卖方的债务可能被视为“遗留债务”，收购方需承担连带责任。而施工许可证、规划许可等证照的变更更是需以合同义务承继为前提。例如，变更施工单位时需提供原施工合同解除或承继的证明文件，否则无法通过审批。为了防控该等隐性风险，通常以三方协议签署，与原业主、合同相对方明确权利义务转移，约定原业主历史责任的豁免为主要手段。就该等问题，作为尽调报告的重点内容可提示如下：

注释