目 录

引言

一、《住房租赁条例》的出台背景和意义

（一）我国住房租赁法律规范体系沿革

（二）我国住房租赁市场存在的突出问题

（三）《条例》出台的核心意义

二、《住房租赁条例》的核心新规解读

（一）强化住房安全管控

（二）规范租金与押金管理

（三）规范住房租赁企业、经纪机构等主体的行为

三、《住房租赁条例》与京沪两地住房租赁政策的比较    

（一）出租与承租规范

（二）住房租赁和住房租赁经纪机构的规范经营

（三）行政监管与公共服务

四、法律风险提示与应对

（一）关于个人出租人

（二）关于住房租赁企业和住房租赁经纪机构

（三）关于网络平台经营者

结语

有数据表明2025年全国租房人口达2.6亿，住房租赁市场是我国房地产市场的重要组成部分，关系到千家万户的居住权益。近年来，随着城市化进程加快和人口流动加剧，住房租赁需求持续攀升，但市场乱象也随之凸显，群租房“甲醛房”危害健康，长租公寓爆雷、“提灯定损”等纠纷频发……这些问题不仅损害了承租人的合法权益，也制约了租赁市场的健康发展。在此背景下，《住房租赁条例》（以下简称《条例》）出台，是我国首部专门针对住房租赁的行政法规，标志着住房租赁市场将从“野蛮生长”迈入依法规范成长的新阶段。

本文结合北京、上海两地已施行的住房租赁政策，对《条例》的核心新规进行解读，对《条例》如何回应市场痛点进行剖析，并对《条例》施行后住房租赁企业、经纪机构及网络平台等主体面临的法律风险及合规建议进行提示。

（一）我国住房租赁法律规范体系沿革

在《条例》出台前，我国住房租赁法律规范已形成“中央+地方”的双层体系。

中央层面，以《民法典》为基础，明确租赁合同的订立、履行、变更与解除等民事规则，为承租人居住安全提供兜底保障；住建部2011年发布的《商品房屋租赁管理办法》则从部门规章层面细化了租赁登记备案、房屋安全等管理要求。

地方层面，各地结合实际需求出台了针对性法规。例如，《深圳经济特区房屋租赁条例》1992年率先施行，《北京市住房租赁条例》《上海市住房租赁条例》《武汉市住房租赁条例》等地方法规规章相继落地，《贵阳市住房租赁管理规定》《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》等地方细则也陆续跟进，形成了“国家立法定原则、地方立法补细节”的格局。然而，地方政策差异导致市场主体合规成本增加，部分领域（如资金监管、租金干预）缺乏全国统一标准，亟须一部高位阶法规统筹规范。

（二）我国住房租赁市场存在的突出问题

尽管地方政策不断探索，住房租赁市场仍面临不少问题：

1.房屋安全与质量隐患

（1）群租房

[问题表现] ：部分房东或中介为追求高收益，通过打隔断、改变房屋结构增加出租面积，导致消防与结构安全隐患。

[典型案例] ：北京中润置家房地产经纪有限公司在海淀区溪山嘉园房屋中擅自打隔断，违反《北京市住房租赁条例》“以原规划设计的房间为最小出租单位”的规定，被处以4万元罚款。

（2）近年见诸媒体报道的有毒“甲醛房”

[问题表现]：租赁房屋装修后，甲醛超标，房屋危及承租人健康。

[典型案例]：租客入住后因甲醛浓度达0.28mg/m³（远超国家标准0.10mg/m³）出现头晕、咳嗽，法院依据《民法典》第七百三十一条判决解除合同，房东全额返还租金、押金及检测费用。

群租房和“甲醛房”的问题，暴露了我国住房租赁市场存在的租赁房屋安全标准缺失的问题。

2.租金与押金风险

（1）长租公寓爆雷

[问题表现]：该事件暴露了长租公寓行业“高收低租”“长收短付”的模式，该模式下企业“高杠杆扩张”，租金的资金池缺乏监管。

[典型案例]：长租公寓“高收低租+租金贷”模式风险：以蛋壳公寓为代表的企业通过“高价收房、低价出租”并诱导租客办理“租金贷”快速扩张，2020年资金链断裂后，超10万房东租客陷入“房东未收租、租客被清退仍需还贷”的困境，最终破产清算。

（2）江西“提灯定损案”

[问题表现]：房屋出租人对墙面泛黄、地板轻微划痕等自然损耗索赔，滥用验收权，无故克扣房屋押金。

[典型案例]：房东以强光检查为由，对墙面泛黄、地板轻微划痕等自然损耗索赔1万余元，拒退押金并强索额外费用。法院依据《民法典》第七百一十条指出，承租人按约定使用导致的损耗无需赔偿，房东需举证证明损坏系租客过错。

此类事件反映出我国住房租赁市场存在的押金扣除标准模糊、房东滥用验收权的问题，也推动了对“合理损耗如何界定”的问题的讨论。

3.中介与租赁企业违规经营

（1）虚假房源与行业乱象

[问题表现]：虚假房源与资质造假部分企业出租违法建设或无合法权属证明的房屋。

[典型案例]：北京隆盛基业住房租赁有限公司出租西城区林家胡同无不动产权证书的房屋，违反《北京市住房租赁条例》“禁止出租违法建设”的规定，被处罚3万元。

（2）合同备案缺失

[问题表现]：房屋租赁合同未备案加剧风险。

[典型案例]：北京京杭房地产经纪有限公司与承租人签订合同后，未通过住房租赁管理服务平台备案，违反《北京市住房租赁条例》第四十七条“经纪机构签订的合同应自动备案”的规定，被处以1万元罚款。备案缺失导致监管部门难以掌握交易信息，增加纠纷解决难度。

4.监管机制与政策落地难题

缺乏全国统一的租赁管理平台，信息不透明，地方政策侧重保障房供应而忽视承租人权益。监管机制不健全，政策执行碎片化，各地对“群租”“合理损耗”等定义不一，企业跨区域经营需应对不同标准，合规成本高。

（三）《住房租赁条例》出台的核心意义

《条例》的出台标志着我国住房租赁市场从“分散治理”迈向“系统规范”，首次以行政法规层级统一住房租赁监管规则，解决地方政策冲突问题；强化权益保障：通过资金监管、租金干预等制度，平衡出租人与承租人利益，防范企业“爆雷”风险；引导行业转型：推动住房租赁等企业从“规模扩张”转向“合规经营”，促进市场从“野蛮生长”走向“高质量发展”。

（一）个人出租人

· 风险点

（1）需确保房屋符合建筑、消防、燃气、装修等强制标准，不得危及人身安全。

（2）严禁将厨房、卫生间等非居住空间单独出租，且租赁住房单间租住人数上限及人均面积需符合规定。

（3）个人出租人应实名签订租赁合同，并通过住房租赁管理服务平台向房产部门免费备案，不得出租给拒绝提供身份证明的单位或个人。

· 合规建议

（1）新房或新装修的房屋在出前做好空气质量监测报告。                       

（2）出租前核查房屋安全标准，编制并公示住房状况说明书。            

（3）通过租赁管理平台办理合同备案。

（4）核实服务合同中是否含有押金的数额、返还时间以及扣减押金的情形等必要条款，建议优先适用政府发布的示范文本。

（二）住房租赁企业和住房租赁经纪机构

1.住房租赁企业和住房租赁经纪机构

· 风险点

（1）未按照规定报送开业信息（在北京或上海注册的企业，还要在领取营业执照之日起30日内报送）；未按规定在经营场所醒目位置公示本企业开业信息、服务规范和标准等。                                            

（2）未建立住房租赁档案并如实记载相关信息，或未健全住房租赁信息查验等内部管理制度。              

（3）未按照规定报送其经营的租赁住房信息及其变化情况。                     

（4）未按照规定与委托人签订服务合同或者未编制住房状况说明书。       

（5）发布虚假或误导性房源信息，隐瞒或者拒绝提供拟出租住房有关重要信息。

（6）非法收集、使用、加工、传输他人个人信息，或者非法买卖、提供或者公开他人个人信息。

2.住房租赁企业

· 风险点

从事转租经营的住房租赁企业未按照规定设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，未按照规定通过该账户办理住房租赁资金收付业务。

3.住房租赁经纪机构

· 风险点

（1）住房租赁经纪机构不得为不符合安全标准、非居住空间出租、超标群租等“问题住房”提供经纪服务。

（2）禁止代收代付租金、押金。

（3）项目需明码标价。

（4）未经当事人同意，以当事人名义签订住房租赁合同。

（6）住房租赁经纪机构的从业人员不得同时在两个或者两个以上住房租赁经纪机构从事业务。

（7）住房租赁经纪机构的从业人员不得以个人名义承接住房租赁经纪业务。

· 合规建议

（1）全面梳理《条例》实施后，可能面临的法律风险，并做好内部管理制度的建设。

（2）全面核实须公示的信息，是否全面及时地进行公示。

（3）对于涉嫌违规的房源信息尽快下架。

（4）定期自检租金、押金是否通过监管账户收付。

（5）加强企业内部的合规建设，并对从业人员进行合规培训。

（三）网络服务平台

· 风险点

（1）建立“发布者实名认证+房源核验”双审机制，发现违规信息及时下架并报告主管部门，否则可能与发布者承担连带责任。

（2）禁止代收代付租金、押金。

· 合规建议

（1）尽快全面排查，对涉嫌违规的信息，要求及时下架。

（2）后续要发布房源信息的，网络信息平台经营者应当要求信息发布者提交身份、地址、联系方式以及房源核验等信息，对这些信息进行核实并建立档案，留存不少于三年。

（3）信息发布者为住房租赁企业、房地产经纪机构的，核实其是否提交企业备案信息及其从业人员信息。未提供的，要求及时提供；已提供的，核实材料是否真实完备。