新闻中心

普世快讯 | 租赁建筑违法,装修损失咋分担?——普世所合伙人王任佳律师受邀参加《问律师》栏目

日期: 2019-06-11
浏览次数: 71

      “违章建筑”所牵涉出的一系列法律问题从来都是律师界的热门话题。2019年6月10日,普世律师事务所合伙人王任佳律师应邀参加了上海人民广播电台《问律师》栏目的现场直播,与其他律师同仁一同针对违建租赁人的装修损失赔偿问题展开相关的探讨。《问律师》栏目每期以一个实际案例作为讨论素材,近期节目中由受邀律师分别模拟原、被告的代理人开展讨论。本期节目中王任佳律师抽取的立场是被告代理人身份。



普世快讯 | 租赁建筑违法,装修损失咋分担?——普世所合伙人王任佳律师受邀参加《问律师》栏目


案情简介

       2016年6月,李先生与A公司签订了一份租期为五年的《房屋使用合同》,合同载明:房屋性质属于无证绿化管理用房,承租人对此已知悉,自愿接受并使用该房屋,今后不得以出租人提供的房屋没有取得房地产权证为由提出解约要求,或提出任何赔偿要求。交房后,李先生花费近28万元装修该房屋,并对外经营。2017年10月,李先生得到消息,该房屋为违法建筑,政府将予以拆除。李先生认为自己经营才一年时间,且装修费用就花费了28万元,一旦拆除,自己的损失将更大。于是,李先生联系A公司协商有关赔偿事宜,但始终未得到A公司的回复。之后,李先生便拒绝支付租金,A公司也因此将租赁房屋断水断电,导致李先生无法正常经营。


       本案中,李先生能否要求A公司承担装修费用的损失?装修损失又该如何分担?

01

办案思路


郜嘉奇律师:本案源于违法建筑拆除。违法建筑针对的是两类建筑:一是,没有取得建设工程规划许可证或者实际建设范围不在许可证内;二是,没有得到批准的临时建筑或者经过批准但是建设范围或使用范围超标。对于这类房子会以拆违的方式来处理。首先,要明确本案涉案房屋的性质如何,到底是没有“小产证”还是没有规划许可证?我认为,本案涉案房屋是没有建筑规划许可证,没有建筑规划许可证的房屋的租赁合同根据相关司法解释是直接认定为无效的。合同无效的情形下一些装修的残值损失形成了附合,不能拆除,出租人又不愿折价使用,此时就应该按照过错比例由双方承担。本案中,认为公司应该承担全部的装修损失。


王任佳律师:第一,在合同无效的情况下要根据双方的过错比例来分担损失。由于过错导致的损失,根据双方过错比例来分担;但是,损失不是由于公司过错导致的,而是其他原因导致的,那么就不应该由公司来分担。第二,本案中的装修损失,根据案情和相关的证据材料没有发现公司存在过错的情形。因此,对于装修损失,公司不应该承担责任。第三,本案中李先生在得知房屋要被拆除时,主动选择不支付租金,因此建议公司提出要求李先生支付占有使用费的反诉。


02

合同是否有效?


郜嘉奇律师:合同无效


王任佳律师:合同无效




普世快讯 | 租赁建筑违法,装修损失咋分担?——普世所合伙人王任佳律师受邀参加《问律师》栏目

03

合同无效能否要求分担损失?


郜嘉奇律师:第一,合同无效的情形下,合同中约定不能向公司主张赔偿的条款的约束力是存在疑问的。第二,合同约定的是不能以房屋没有房产证为由主张赔偿损失,但是本案中是房子属于违法建筑,这是两件不同的事情,不是合同约定的情况。


04

为何主张合同无效?


王任佳律师:从实务角度来看,本案在没有足够证据能够主张合同有效时,根据实务经验,庭审中法院大概率会认定合同无效。为了当事人最大利益的考虑,在诉讼策略上没有必要强行主张合同有效。并且认可合同无效对公司来说也有好处,因为不再存在无法继续履行可能导致违约的问题。


05

如何应对公司的反诉请求?


郜嘉奇律师:第一,我方存在暂停支付的行为,因此要为其找到一个合法的理由。暂停支付租金的行为是发生在李先生知道房屋系违法建筑,合同无法继续履行的情形下,意味着有确切证据证明合同目的无法实现。可以援引不安抗辩权的规定暂停支付租金。第二,双方认为合同无效的情形,付款性质不是租金而是占有使用费,费用的计算没有约定。


06

本案过错,双方如何分担?


郜嘉奇律师:之所以认为公司存在主要的过错,主要因为公司是出租人。公司对于房屋的实际情况,能否出租具有绝对的信息把控。另外,关于合同是否有效必须关注司法解释中的细节,房屋没有拿到规划许可证不是立即就会认定无效,在一审辩论终结前还未拿到规划许可证才被判定无效。司法解释的目的是尽可能让合同有效,本案中出租人有义务尽可能的拿到规划许可证,使合同有效能够履行下去。现在,规划许可证没有拿到,房子要被拆除,公司存在主要的过错。退而言之,承租人不知道房屋是否具有规划许可证,合同约定的是没有产证而不是许可证。


王任佳律师:合同明确约定房屋系无证房屋,即便开始时公司一方存在信息优势,但是在双发洽谈中所有的信息都已经向李先生告知。合同中约定,今后不得以出租人提供的房屋没有取得房地产权证为由提出解约要求,或提出任何赔偿要求。先不说该条款是否有效,但就其产生的意思表示的效果可以看出,双方当事人认可房屋无证的现状,房屋随时可能被拆除的情况。并没有表现出出租人有义务尽可能的拿到规划许可证的意思表示。


普世快讯 | 租赁建筑违法,装修损失咋分担?——普世所合伙人王任佳律师受邀参加《问律师》栏目


07

双方对辩


郜嘉奇律师:第一,是不是绿化用房就不能出租?规划就不可能改变?这属于商业上的机会,当然也是一种风险,这一点双方都明知的。既然双方都明知也意味着机会共享、风险共担。共担风险的情况下,谁更具有办理许可证的主动权,信息优势?毫无疑问是出租人。 出租人有三点优势。第一,房屋当时怎么造,批文怎么拿,接下来会发生什么变化其有信息优势。第二,对于许可证什么时候可以拿到,需要什么手续,多长时间其有结果预判优势。第三,出租人有流程把控优势。出租人不能以现在要拆除为由不承担责任,其次办理许可证的主导权也在出租人。因此,认为出租人要承担主要责任。


王任佳律师:本案中讨论的合同无效产生的缔约过失的责任问题。对于公司角度而言,产生缔约过失责任在于公司损害了李先生的信赖利益。信赖利益核心在于获得信赖的一方基于另一方的意思表示产生了信赖。比如,一方的意思表示不真实使另一方信赖利益受损。本案中,如果公司对于涉案房屋存在虚假表示从而使李先生产生了错误认识,基于错误认识进行装修,那么才存在信赖利益受损。本案中,公司不存在对李先生有虚假表示、误导的行为,因此李先生是一种自担风险的行为。


邓哲律师:王律师的意思是,如果公司没有说谎就不能认为公司对这件事情存在过错。


08

如何考虑本案中的风险预见问题?


郜嘉奇律师:关于虚假陈述有两层含义。第一层含义是说了与事实相反的内容,第二层含义是没有说出事实的全部。没有说的这部分中有很重要的内容,本案中重要内容是该房屋系违章建筑,违章建筑和没有小产权的房屋在法律上是完全不同的性质。违章建筑出租的合同无效。没有“小产证”的房屋出租的是否无效,没有直接的司法解释,司法实践中很多案例法院都是认定有效的。最高法的一个关于消防未通过房屋出租效力的相关回复中表示,不能仅以没有“小产证”直接认定合同无效。双方在合同约定的是今后不得以出租人提供的房屋没有取得房地产权证为由提出解约要求,或提出任何赔偿要求。但本案中不是发生了双方约定的情形,而是涉案房屋系违章建筑导致合同无效,也就是说并非发生了李先生可以合理预见的没有小产证的风险,而是发生了公司不能提供规划许可的适租房屋进而导致合同无效的情况。既然合同无效,没有约定按法定,由双方按照过错比例分担。


邓哲律师:第一,合同约定不得以出租人提供的房屋没有取得房地产权证为由提出解约要求,或提出任何赔偿要求。是否意味着出租房屋能用就支付租金,不能用就不支付租金?第二,租赁绿化用房用于经营必然会产生装修费用,这是常理,不能把这两件事分开来。


王任佳律师:本案中,李先生租赁该房屋适用于经营。在司法中有一个重要的观念,商事主体的注意义务和普通人的注意义务,在法律的要求是不一样,法律对商事主体的注意义务要求要高。李先生在签约过程中,应该对涉案房屋的状况有一个充分的预期。李先生在被明确告知该房屋系无证房屋仍然租赁该房屋,对于无证房屋将来可能会被拆除的风险,李先生作为一个经营者是能够预见到的。其次,在合同无效的情况下按照什么样的原则分担过错,法律没有细致的规定。在与本案类似的“(2016)沪02民终1365号”案例中,一审、二审均不支持承租人要求出租人分担装修损失的请求。


普世快讯 | 租赁建筑违法,装修损失咋分担?——普世所合伙人王任佳律师受邀参加《问律师》栏目


09

如何分担损失?


郜嘉奇律师:对于当事人而言最重要的是房子能够使用。对于房子没了的风险李先生不能承担。本案中恰恰是房子面临拆迁,出租人存在一定的责任,房屋是出租人造的,在其管理之下。在出租人管理权限之内让房屋做了权限范围之外的用途,出租人是要承担责任的。反过来说,就算双方希望该房屋将来可以物尽其用成为一个商业用房,出租人也应该尽到相应的义务去办理相应的手续。现在,许可证没有办出正是出租人没有尽到相应义务的体现。


王任佳律师:第一,郜律师认为承租人会担心房子没了的风险,有偷换角色的嫌疑。房子没了对出租人的损失最大,出租人才最担心房子没了的风险。承租人担心的是装修没了的风险。对于装修费用,在装修完成之后装修的残值会不断的减少,无非是时间问题。第二,本案中,对于装修事宜并没有证据表明公司同意李先生花费28万元装修该房屋。本案中更多的是李先生自己的过错,应该由李先生自己承担。基于合同无效的损失,则体现在对李先生的占有使用费的收取上予以减少。


10

案件诉讼建议


邓哲律师:第一,给原告的建议。要抓住对方的责任和义务。对方的责任和义务是什么,必须保证和做到的是什么。第二,给被告的建议。应该抓住原告自身的预见能力和注意义务。



来源:话匣子

作者:吴章雄

责编:成功

监制:陈逸洁



分享到:
回到顶部
相关内容
2021 - 11 - 25
近日,我所高级合伙人董美根律师受聘为上海市普陀区涉案企业合规第三方监督评估机制专业人员名录库成员,成为上海在六区试点实施该评估机制的首批专业人员之一,聘期三年。11月17日,普陀区工商联、区检察院、区财政局、区国资委等部门,会同区委网信办、区科委、区司法局、区生态环境局、区市场监管局、区投促办、区税务局等11家单位召开普陀区涉案企业合规第三方监督评估机制管理委员会成立大会。会上举行了聘任仪式,区委统战部副部长、区工商联党组书记孙国强宣读了第三方机制专业人员名录库聘任决定,与会领导为名录库成员颁发聘书。董美根律师(左一)获颁证书区内首批名录库共聘期四十余名成员,皆是来自各行各业的专家精英,其中不乏著名高校的学者教授、各机关部门的负责人、大型企业的高管及专业技术人员。董律师先后担任高校教师、专职律师,执业逾二十六载,在公司商事与知识产权法律领域颇有建树。此次获聘,既是一种肯定,更是新的起点。未...
2021 - 11 - 15
喜    报在昨天下午结束的2021年“德禾翰通”杯第十一届上海律师篮球赛进取级冠亚军决赛中,普世万联篮球队团结协作、奋力拼搏,勇夺亚军。上海市司法局副局长罗培新、上海市律师协会副会长朱林海等领导嘉宾出席颁奖典礼。我所篮球队员秦卓然律师代表上台领奖。连下三场  闯入决赛此次篮球赛事由上海市律师协会主办,自2021年9月正式鸣锣开赛,作为上海律师的传统活动,其一直倍受律界乃至业外的期待与关注。比赛分为“基石级”与“进取级”,我所篮球队系“进取级”十二支队伍中的其中之一。据不完全统计,组内球队多来自百人以上的规模所或是律工委队,实力雄厚。面对各路劲旅,我所篮球队在前三场鏖战中表现出了不俗的竞技水平、团队精神与心理素质,分别以36:33/28:24/39:22的比分拿下三连胜,杀入决赛。鏖战犹酣  淋漓尽致在11月14日的冠亚军争夺赛中,我所球队遗憾不敌组...
2021 - 11 - 04
美妆小课堂开课啦!气温骤降,美丽不减。就在这丹枫迎秋的斑斓时节,10月28日,一场独出心裁、极具意义的“团支部下午茶”活动——美妆沙龙在我所公共休息区盛情举行。当窗理云鬓,对镜贴花黄。一句耳熟能详的诗词,是对美妆活动历史悠久的真实写照,亦呈现了人民对美的追求。如今,适宜的妆容不仅能为我们带来自信、气质,更是商务礼仪、职场礼仪的重要组成部分。那么,化妆的步骤是什么?有哪些要领?有哪些技巧?今天,就让我们一起随着分享人、被誉为“野生美妆博主”的我所青年实习律师杨力佳的“魔术之手”来感受一下吧~哇~哇~哇~(手残党表示非常期待)杨力佳首先详细地向大家介绍了护肤、化妆、卷发的流程,而后进行了现场演练,通过亲身示范分步骤详解了每一环节的要点与注意事项,让观众们能够沉浸式、近距离地感受美妆的魅力、学习化妆的技巧。所内二十余位青年律师慕名而来,大家议论纷纷、欢声笑语,共同交流美妆心得与经验;正值购物的季...
2021 - 10 - 27
应万年县人民法院邀请,10月15日,我所主任、华东政法大学兼职教授李向农,我所高级顾问(兼职)、华东政法大学教师、法学博士后孙冬喆,我所高级顾问徐晓明等三位专家律师,为全体干警举行了《民法典》与《破产法》的衔接问题及破产重整前沿问题解析专题讲座并出席了万年法院破产审判工作座谈会。上饶中院党组成员、副院长吴根发出席讲座,讲座由院党组书记、院长叶益华主持。活动对进一步提升万年法院破产案件办理质效,助力优化营商环境建设,落实作风建设集中攻坚行动方案要求具有重要意义。讲座中,孙冬喆律师围绕“《民法典》与《破产法》的衔接问题及破产重整前沿问题解析”的主题,从破产案件审判现状、《民法典》与《破产法》的衔接、破产重整相关问题进行了详细的讲述,为大家分析了《民法典》总则、保证合同、其他合同与《破产法》的关系,债权转让规则与《破产法》关系,最高额抵押债权与动产浮动抵押财产范围内的确定时点问题,与大家探讨了当...
Copyright ©2017 - 2022 上海普世万联律师事务所
犀牛云提供云计算服务