一、沙上建塔：租赁合同无效的常见情形

在实践中，常见的无效情形是租赁标的物为违法建筑。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号修正）（以下简称《城镇房屋租赁合同司法解释》）第二条的规定[1]：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”；该解释第三条第1款规定[2]：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”

租赁标的物未取得建设工程规划许可证等核心批准文件，部分房屋为原有建筑内部插建的夹层、未经批准的临时建筑，或未办理不动产登记且无证据证明具备合法建设手续，都因违反法律强制性规定，其对应的租赁合同的效力将会被法院认定无效。此外，部分租赁房屋中部分面积不包含在合法产权证记载范围内，且无合法建设手续的，该部分对应的租赁合同内容也将会被认定为无效。

二、无效溯及：合同无效的法律后果

根据《民法典》第一百五十七条[3]规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”因此，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第四条[4]第1款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。”，以及《最高人民法院关于印发〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉的通知》（法〔2019〕254号）第32条[5]第2款的规定：“在确定合同不成立、无效或者被撤销后财产返还或者折价补偿范围时，要根据诚实信用原则的要求，在当事人之间合理分配，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。”

具体到房屋租赁合同的司法实务，当房屋租赁合同无效时，原合同中关于免租期的条款不再成为承租人免费使用房屋的合法依据，承租人基于合同取得的“免租期使用利益”通常将属于应当折价补偿的范畴（实为对无法返还的“使用利益”的折价补偿），出租人有权主张参照合同约定的租金标准支付占有使用费。但需要特别注意的是，具体到个案而言，法院还将结合合同双方的过错程度和房屋的实际使用状态等来最终确定是否支持支付占有使用费以及该占有使用费的数额。

三、言人人殊：不同裁判观点汇集

1.覆水难收：不支持免租期占有使用费

有法院认为，合同无效的主要过错若在于出租人（如出租违法建筑、擅自转租等），且免租期约定随合同无效而失效，承租人未从免租期获得实际经营利益，则承租人不必向出租人支付原免租期内的占有使用费。

在涉及违法建筑导致租赁合同无效的案件中，如（2022）沪0113民初27713号案件，法院即认定因租赁房屋缺乏合法建造手续导致合同无效，且出租人对此存在过错，故对其要求承租人支付免租期占有使用费的诉请不予支持。同样的案例还可见于(2020)沪0106民初35137号案件。

在涉及擅自转租的案件中，如(2019)沪0106民初26081号案件，承租人从出租人处租赁系争房屋后，未经出租人同意，径直将系争房屋转租给次承租人用于经营使用，事后亦未获得所有权人的追认，法院据此认定转租人与第三方签订的租赁合同无效，且判定导致合同无效的过错责任在于转租人，驳回了转租人要求补交免租期占有使用费的诉求。

2.泾渭分明：支持全额免租期占有使用费

还有法院认为，免租期的优惠以合同正常履行为前提，合同无效后优惠基础虽然消失，但承租人因实际占有使用房屋，因而仍需承担实际占有使用房屋期间的使用费，且可参照合同约定租金标准支付相应实际占有使用房屋期间的使用费。

例如在(2020)京03民终8438号案件中，法院认定合同无效后免租期约定亦无效，但承租人需按租金标准支付免租期内使用费。

3.酌盈剂虚：支持部分免租期占有使用费

另有法院认为，关于免租期占有使用费问题，应结合双方过错程度、房屋实际使用状态、租赁合同期限、已使用期限、免租期、及租金标准等因素综合考量，酌定承租人应当支付的占有使用费，例如以合同约定租金标准的一定比例、合同未履行期限与合同期限的占比作为计算标准。

例如在(2020)京0114民初8811号案件中，法院认为出租人之所以同意给予承租人一定期间的免租期，是基于租赁合同能够按期履行的考量，其免租期的租金，应视为分摊至各个租期内。在租赁合同无效的情况下，免租期占有使用费应采用合理的标准折算，方显公平。

需注意的是，免租期责任仅针对房屋占有使用本身，承租人的装修损失、设备投入等独立损失，应另行主张或抵扣，不得与占有使用费直接混淆，本文限于篇幅，亦不再过多展开。

03 中途止戈：合同提前解除后免租期占有使用费的认定

一、有约从约：合同有约定时的处理规则

若租赁合同明确约定“提前解除合同需补交免租期占有使用费”，且该约定不违反法律强制性规定，应优先按照约定执行。此类约定的本质是对承租人提前解约的违约责任设定，只要不存在显失公平情形，司法实践中通常会予以支持。

当租赁合同对免租期及其提前终止的后果作出明确安排时，当事人的意思自治得到充分尊重，相关条款成为法院裁判的直接依据。例如，在(2024)沪0106民初17830号案件中，合同明确约定“若乙方在租期开始一年内解除合同的，……还需按照第一年的租金标准支付免租期的租金”。法院据此在认定承租人违约后，全额支持了出租人要求补交免租期占有使用费的诉请。

然而，“有约定”不等于“必全赔”。司法实践展现出其精细衡平的一面，尽管合同中载明因承租人原因导致合同提前解除则需“补足免租期占有使用费”的条款，法院也不会机械适用合同条款，而是会考量合同的实际履行情况、当事人的过错程度以及违约造成的实际损失等因素，对补交金额进行酌情调整。在(2025)沪01民终12434号案件中，尽管合同约定承租人提前退租须补足免租期全部租金，但法院结合三年总租期已履行近半的事实情况，按照未履行期限与总租期的比例，酌情判令承租人支付部分免租期占有使用费。(2025)沪01民终10927号案件中，法院虽认定承租人欠租违约，但亦指出出租人在提供适租环境方面存在瑕疵，最终仅支持了一个月的免租期占有使用费。(2025)沪01民终12589号案件中，法院则是直接依据“合同实际履行比例”来计算承租人应承担的免租期占有使用费。

同样的还有(2025)沪01民终12108号、(2025)沪01民终10927号、(2025)沪01民终12589号等案例。这些裁判表明，遵循合同既有约定是基本裁判原则，但法院仍会运用自由裁量权，将免租期占有使用费与解约违约金、空置损失以及其他因违约导致的违约责任或预期利益损失做一体考虑或合并处理，避免因承租人部分违约而令其承担与过错及损失不相称的过重责任，以体现违约金“以补偿为主、以惩罚为辅”的功能定位。

二、无约可循：合同无约定或约定不明的裁判规则

当合同对提前解约是否需补交免租期占有使用费未有约定时，法院转向对合同解除原因的实质性审查及公平原则的适用。

1.探本溯源：合同解除原因的责任归属是定责之基

若合同提前解除系因承租人根本违约（实践中多为长期拖欠租金）所致，即便合同没有约定补偿免租期损失，法院通常也会酌情支持出租人免租期占有使用费的主张。在(2022)沪0112民初18303号案件中，虽然合同未约定被告违约时应当负担该期间的租金，但法院认为，免租期，通常是出租人为了更好地与承租人履行涉案租赁合同，而给予承租人的优惠，现由于承租人违约，导致涉案租赁合同仅履行了半年多即提前解除，势必对出租人租金收入产生一定影响。该案判决最终酌情支持了出租人部分免租期占有使用费的主张，其核心在于当承租人单方违约导致合同提前终止，支持出租人主张补偿免租期损失，具有弥补其信赖利益损失的内在合理性。

反之，若合同提前解除的过错源头在于出租人，则其要求补交免租期占有使用费的主张将因自身违约而丧失正当性基础。(2018)沪0105民初17668号案件即为此类判决要旨的典型体现，法院认定出租人不当提前解约在先且其后续断电行为构成法定解除，租赁合同对于免租期占有使用费和违约损失赔偿的适用条件，均基于因承租人违约而导致合同提前解除，因此对其因自身不当行为导致解约而要求承租人支付免租期占有使用费的诉请明确不予支持。

2.衡平度量：公平诚信为裁量之尺

在责任归属明确后，如何具体量化损失或确定是否支持诉请，则需要借助公平与诚信的标尺进行衡量。在(2024)沪0115民初54602号案件中，合同虽约定了免租期但未规定提前解约的补交义务。法院在认定承租人违约的情况下，仍未支持出租人关于免租期占有使用费的诉请。在该案中，法院已支持了具有明显惩罚性质的违约金，若再行支持免租期占有使用费，可能构成对承租人违约行为的重复评价或过度惩罚，导致责任重叠，不适当地加重了承租人的负担，有违公平原则。

(2025)沪0101民初8766号案件则更为特殊，其裁判逻辑根植于对合同文本与当事人真意的严格探求。合同模板中原本存在的补交免租期占有使用费条款被以“/”划去，法院据此认定双方已通过该行为达成合意，删除了承租人的此项义务。同时，法院考虑到出租人已就没收租赁保证金及房屋占有使用费等违约责任提出主张并获得支持，故对其补交免租期占有使用费的额外请求不予支持。这是司法实践对当事人合同自治的尊重，亦是对诚信解释合同文本的体现。

04 防患未然：免租期相关实务操作建议与风险防控

结合司法实践裁判逻辑，就免租期相关实务操作建议与风险防控角度而言，出租人与承租人需从合同签订、履行、解约等全流程做好风险防控，避免后续争议。